【獨家焦點(diǎn)】黑石、瑞信連環(huán)引爆!歐洲最擔心的危機已開(kāi)始“冒頭”了
在美國硅谷銀行引爆的金融系統震蕩逐漸平息之后,商業(yè)地產(chǎn)這顆埋伏已久的萬(wàn)億巨雷,不斷呈現出令人不安的跡象。
3月,華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)主黑石陷入違約風(fēng)波,這批違約的CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)以芬蘭辦公樓和零售組合為抵押。
【資料圖】
4月3日,歐洲央行發(fā)布報告,敦促監管機構加強對商業(yè)地產(chǎn)基金的監管,防止開(kāi)放式房地產(chǎn)基金出現流動(dòng)性錯配。
歐央行表示:
“在過(guò)去10年間,投資于商業(yè)地產(chǎn)的投資基金的資產(chǎn)凈值增長(cháng)了兩倍多,超1萬(wàn)億歐元(1.1萬(wàn)億美元),這強化了基金與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互依存關(guān)系,對金融穩定構成了威脅?!?/p>
這不是歐洲央行發(fā)出的第一聲警告,今年2月份,歐洲央行已經(jīng)指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的脆弱性在增加,尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
商業(yè)地產(chǎn),到底怎么了?
混合辦公模式興起,寫(xiě)字樓需求重挫
和美國一樣,歐洲商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題,在于整個(gè)行業(yè)需求側的巨大變化。
寫(xiě)字樓是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的最大組成部分,也是受沖擊最大的部分。隨著(zhù)疫情的結束,許多公司已經(jīng)形成了混合辦公或居家辦公的慣例,員工不愿意重返辦公室,導致大量辦公場(chǎng)所空置。
據美國地產(chǎn)研究公司JLL,美國寫(xiě)字樓總體空置率目前為19%,歐洲的狀況好一些,約為這個(gè)數字的一半。
但是,歐洲市場(chǎng)對辦公室的要求變得更高了,有投資者對媒體表示,歐洲的寫(xiě)字樓租戶(hù)租賃的面積更小了,但傾向于搬進(jìn)更好的建筑。那些位置偏僻、設施老舊的辦公樓,面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬局面。
老舊辦公樓需要重新裝修,推高了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。環(huán)保也是一個(gè)大問(wèn)題,整個(gè)歐洲都在逐步實(shí)施新的能效標準,舊建筑的業(yè)主必須為了迎合環(huán)保標準花費大量資金。
而且,這些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主正面臨借貸成本飆升的困境。去年以來(lái),歐洲央行不斷加息以遏制通貨膨脹的急劇上升。3月硅谷銀行和瑞信的爆雷,也讓銀行業(yè)收緊貸款,貸款變得更貴了,商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在減少。
Bayes的研究表明,在歐洲,以?xún)?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)為抵押的借貸成本逐年翻番。一些行業(yè)專(zhuān)家預測,面對自身融資成本的急劇上升,銀行將不太愿意對陷入困境的借款人采取寬容態(tài)度。
所有的不利因素和不確定性都使得更難找到有信心購買(mǎi)寫(xiě)字樓或向其業(yè)主貸款的投資者。法國保險集團安盛的另類(lèi)資產(chǎn)全球主管Isabelle Scemama表示:
"每個(gè)人都在問(wèn)一個(gè)大問(wèn)題:辦公室的價(jià)值是什么?“
引發(fā)金融危機的可能性很低
商業(yè)地產(chǎn)一向是一個(gè)高杠桿的領(lǐng)域。歐洲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體貸款價(jià)值約為1.5萬(wàn)億歐元。
商業(yè)地產(chǎn)的局部危機,是否會(huì )演變?yōu)椴叭虻慕鹑陲L(fēng)暴?
大多數市場(chǎng)分析認為,如今的商業(yè)地產(chǎn)危機依然可控。這主要是因為全球金融體系在2008年后,已經(jīng)吸取了教訓。
根據Bayes商學(xué)院的研究,今天商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款-建筑價(jià)值比很少超過(guò)60%,這意味著(zhù)未償債務(wù)最終超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值的可能性很低。而在2008年之前,這一比例通常高達80%-100%。
研究發(fā)現,德國的貸款機構更為寬松,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最高貸款利率為80%。在英國,咨詢(xún)公司Capital Economics表示,五分之四的貸款低于60%的貸款價(jià)值比率——而且英國銀行對商業(yè)地產(chǎn)的總體風(fēng)險敞口只有金融危機前的一半。
此外,歐洲銀行對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險敞口的控制也更好。
根據高盛的數據,商業(yè)地產(chǎn)平均占歐洲銀行貸款的9%,占不良貸款的15%,顯著(zhù)低于美國銀行。最近成為壓力焦點(diǎn)的美國小型銀行,其商業(yè)地產(chǎn)敞口高達65%。
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