近日的一則重磅新規 ，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)炸開(kāi)了鍋。

(相關(guān)資料圖)

5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場(chǎng)監督管理總局對外發(fā)布意見(jiàn)，就二手房中介費過(guò)高、明碼標價(jià)、操縱經(jīng)紀服務(wù)收費等問(wèn)題提出要求。

兩部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》，從十個(gè)方面提出監管措施，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的管理，保護交易當事人的合法權益。

我國房產(chǎn)交易中介費率平均不到2%，且幾乎由買(mǎi)方承擔所有中介費和相關(guān)服務(wù)費，因此中介費的費率和收費方式是否會(huì )發(fā)生變化，無(wú)疑是人們關(guān)心的焦點(diǎn)。

與此同時(shí)，此次政策的導向也引起了行業(yè)討論：該如何全面準確地解讀政策？政策究竟鼓勵什么、打擊什么？更重要的是，又將對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)產(chǎn)生何種影響？

在清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長(cháng)聘副教授、博士生導師吳璟看來(lái)，《意見(jiàn)》的頒布，對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)不是打壓或者抑制，相反是對行業(yè)重要性的一種認可?！兑庖?jiàn)》還提出了一些未來(lái)探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費率的模式等，相當于為這個(gè)行業(yè)的持續健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

作為房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展史上一次重要的行業(yè)性規范，其中關(guān)鍵性的政策導向非常明確，可以概括為，既支持房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)一步完善市場(chǎng)化機制、發(fā)展平臺經(jīng)濟，又要求從業(yè)主體加強管理，規范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序，以帶動(dòng)房產(chǎn)銷(xiāo)售，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復。

房產(chǎn)中介費生變？

《意見(jiàn)》一出，市場(chǎng)上“房地產(chǎn)中介費要降？”的聲音隨之出現。

實(shí)際上，此次政策明確提出，“合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用”，但沒(méi)有對具體的中介費率進(jìn)行行政干預，也沒(méi)有劃定一個(gè)費率的臨界值。

政策突出的是“規范性”，打擊的是搶單、返費等收費亂象，強調的是收費的公開(kāi)透明化，引導和推動(dòng)的是雙邊收費、分檔定價(jià)。這也被認為是政策中的一大亮點(diǎn)。

所謂“雙邊收費”，指的是由房產(chǎn)交易中的雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，目前已有城市、公司實(shí)行雙邊收費。

與此同時(shí)，空白研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示，相比美國6%、日本5%的中介費，我國是全球收費最低的國家，但國外是賣(mài)方支付絕大部分甚至全部中介費，國內則是買(mǎi)方承擔幾乎所有中介費和相關(guān)服務(wù)費。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房子越來(lái)越不好賣(mài)的情況下，房產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方都承擔相應的付費費用，有利于降低購買(mǎi)成本，體現了對購房者權益的保護?！案匾氖?，賣(mài)方付費能推動(dòng)行業(yè)規范發(fā)展，不透明的收費亂象將得到一定程度的凈化?！睏瞵F領(lǐng)補充道。

“分檔定價(jià)”則是指，在雙邊收費的基礎上，按房屋成交價(jià)越高、服務(wù)費率越低的原則，實(shí)行分檔定價(jià)。而所謂“合理確定收費”，也非越低越好，政策將定價(jià)的三要素明確為，服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量，以及“結合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定”。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，此舉是將定價(jià)權交給市場(chǎng)，服務(wù)費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”。

在房產(chǎn)交易中，經(jīng)紀機構除了提供房源客源信息、帶客戶(hù)看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記這些基礎服務(wù)外，還包括代辦貸款等衍生服務(wù)。政策提出，可以對衍生服務(wù)單獨收費，同時(shí)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明確服務(wù)項目和收費標準，嚴格實(shí)行明碼標價(jià)。

從行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢看，郭毅認為，雙邊收費或許會(huì )成為行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，或帶動(dòng)行業(yè)新格局形成。

總體來(lái)看，政策對“中介費”的要求可以總結為，雙邊收費、分檔定價(jià)、衍生服務(wù)單獨收費，同時(shí)強調收費透明、明碼標價(jià)。

野村證券分析師Jizhou Dong在相關(guān)報告中指出，《意見(jiàn)》沒(méi)有明確提及傭金率的上限，是中性到積極的信號，目的是在沒(méi)有額外政策刺激的情況下，緩解購房者的購房障礙，加速房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

在嚴躍進(jìn)看來(lái)，政策最大的亮點(diǎn)在于，雙邊收費成為全國新方向，延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域，中介費未來(lái)也將監管，這三大方向值得房地產(chǎn)中介行業(yè)思考和研究。

打壓什么？鼓勵什么？

從《意見(jiàn)》對“中介費”的要求可以窺見(jiàn)，“政策對中介這種復雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線(xiàn)管理，沒(méi)有一刀切?！惫惚硎?。

《意見(jiàn)》對市場(chǎng)交易主體提出了具體要求，這背后蘊藏著(zhù)國家對這一行業(yè)管理和調控的導向，勢必會(huì )直接影響未來(lái)市場(chǎng)的走向。如楊現領(lǐng)所說(shuō)，十條建議不應該被簡(jiǎn)單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業(yè)規范建議。

因此，傭金之外，行業(yè)和相關(guān)企業(yè)尤為關(guān)注的是，《意見(jiàn)》釋放了什么信號？從行業(yè)范疇解讀，鼓勵的是什么、打壓的又是什么，就顯得非常有必要。

結合多位業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)，政策的導向非常明確，可以總結為“兩打擊、兩規范、兩鼓勵”。

首要打擊的是亂收費行為，包括利用房源客源優(yōu)勢收取過(guò)高費用、不明碼標價(jià)、捆綁收費，以及濫用市場(chǎng)支配地位操縱經(jīng)紀服務(wù)收費的情況，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明確和公示服務(wù)項目、服務(wù)內容和收費標準。

“根據政策建議，收費之前要明確公示，還要當事人簽字，這一點(diǎn)非常重要，國外成熟市場(chǎng)的做法是收費標準要寫(xiě)入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續的費率爭議?！睏瞵F領(lǐng)強調，公示和簽字，對于經(jīng)紀行業(yè)的費率收取和經(jīng)紀人權益保護提供了依據。

同樣被打擊的，還有濫用客戶(hù)個(gè)人信息、侵犯個(gè)人信息合法權益等違法違規行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員，未經(jīng)當事人同意，不得收集、使用、處理個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話(huà)。

《意見(jiàn)》首要規范的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節，包括交易前的落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度，全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實(shí)名登記、佩戴信息卡等；以及交易過(guò)程中的公示合同示范文本。

郭毅表示，備案制度將讓從事帶客看房服務(wù)的渠道公司浮出水面，而隨著(zhù)管理要求的進(jìn)一步規范，以及監管措施的實(shí)施，將有助于全方位保障消費者利益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

經(jīng)紀行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，“只有人員規范，行業(yè)才能規范”，楊現領(lǐng)稱(chēng)，在這一點(diǎn)上，行業(yè)協(xié)會(huì )和經(jīng)紀服務(wù)平臺有很多工作可以做。

與此同時(shí)，政策還提出“加強行業(yè)自律管理”，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)要完善服務(wù)標準和執業(yè)規則，對于不規范、不依法合規經(jīng)營(yíng)的，依據行規行約給予自律處分。

最后再來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的哪些行為受到政策的鼓勵。收費方面，鼓勵分檔定價(jià)的原則。服務(wù)和監管方面，鼓勵通過(guò)房屋交易管理服務(wù)平臺向交易當事人提供房源核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等服務(wù)，以及將經(jīng)紀服務(wù)費用納入交易資金監管范圍。

從上述措施不難看出，《意見(jiàn)》旨在從全國層面，消除房產(chǎn)交易中的潛在隱患，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)規范化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

誰(shuí)將受益？

站在更高的視角去看，此次《意見(jiàn)》的發(fā)布，放到房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展史上，也是一次關(guān)鍵的行業(yè)性變革。

吳璟稱(chēng)，不能把《意見(jiàn)》的“規范”等同于壓制或者打壓，而是對行業(yè)重要性的一種認可。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)已經(jīng)有二十多年的發(fā)展歷史，而這份《意見(jiàn)》是近年來(lái)第一次以部級聯(lián)席文件的方式專(zhuān)門(mén)對行業(yè)進(jìn)行的管理指導。

除了規范行業(yè)發(fā)展，在他看來(lái)，《意見(jiàn)》提出的代理模式、合同模式、費率模式等，相當于為行業(yè)的持續健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

一紙新規，可使多方受益。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的角度看，買(mǎi)房、賣(mài)房的居民是首先受益方。

“保護交易當事人合法權益”，在《意見(jiàn)》中高頻出現。多項措施指向一點(diǎn)，降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉過(guò)程中的各種非必要成本。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的趨勢下，這一點(diǎn)的必要性和緊迫性不言而喻。不同于一般消費性商品或服務(wù)，房產(chǎn)屬于大宗交易，且是中國居民的主要財產(chǎn)。這個(gè)交易市場(chǎng)的特殊性在于，不動(dòng)產(chǎn)交易成本高、周期長(cháng)、專(zhuān)業(yè)性強，如果從業(yè)主體利用信息差攫取利益，買(mǎi)房和賣(mài)房人的權益得不到保障，勢必不利于房地產(chǎn)需求的釋放，反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度。

嚴躍進(jìn)提醒，例如“買(mǎi)賣(mài)雙方承擔費用”這一點(diǎn)，客觀(guān)上有助于中介費用的定價(jià)規則清晰，后續買(mǎi)賣(mài)雙方也需要關(guān)注此類(lèi)規則的變化，積極調整買(mǎi)賣(mài)的策略。

伴隨著(zhù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的繁榮，品質(zhì)房產(chǎn)經(jīng)紀機構同樣“受益”頗豐，背后有兩點(diǎn)原因。

一是《意見(jiàn)》一旦嚴格實(shí)施，隨著(zhù)門(mén)檻漸高，行業(yè)洗牌加劇，越來(lái)越多運營(yíng)不規范的從業(yè)機構將被市場(chǎng)淘汰。不但“黑中介”被依法查處，“缺少線(xiàn)下業(yè)務(wù)支撐、違規收集房源信息的房地產(chǎn)交易平臺的商業(yè)模式，也將遭到挑戰”，郭毅稱(chēng)，可能引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的格局重塑。

另一方面的原因則是，那些希望優(yōu)化交易環(huán)節、轉型升級、推動(dòng)行業(yè)變革的頭部機構，不但可以開(kāi)拓新的盈利點(diǎn)，也將迎來(lái)一次行業(yè)機遇。

郭毅提到，例如，雙邊收費、分檔定價(jià)，將促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

市場(chǎng)需求的優(yōu)化，勢必將推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受益。

面對規模龐大、流動(dòng)性待提升的二手房市場(chǎng)，秩序整治極為關(guān)鍵。嚴躍進(jìn)稱(chēng)，今年二手房市場(chǎng)總體趨于活躍、步入復蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機會(huì )。在此過(guò)程中，對于中介行業(yè)的規范，有助于鞏固今年以來(lái)的寬松政策成果，同時(shí)減少此類(lèi)行業(yè)的運作風(fēng)險，最終將促進(jìn)行業(yè)的平穩健康發(fā)展。

“服務(wù)的標準提升、收費的公開(kāi)透明，對于經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展將是長(cháng)期利好”，郭毅稱(chēng)，尤其在全國一二線(xiàn)城市逐步進(jìn)入存量交易時(shí)代的當口，為行業(yè)的可持續發(fā)展提供堅實(shí)的動(dòng)力。

站在更加宏觀(guān)的角度看，當二手房交易活躍程度提高，需求集中釋放，也將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，以帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。

本文作者：金玙璠，來(lái)源：開(kāi)菠蘿財經(jīng)，原文標題：《房產(chǎn)中介迎監管，透露了什么信號？》

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