與去年之前的樓盤(pán)同類(lèi)可比，網(wǎng)紅盤(pán)入圍比、去化率普遍下滑。

今年的5月是一個(gè)令人“不安”的月份，所有的數據都不好看。在宏觀(guān)面，市場(chǎng)先后經(jīng)歷了幾波沖擊，黃金周的消費數據似高實(shí)低，披露出4月金融數據顯示“借款人消失”、人們都在忙著(zhù)還貸款，股市的持續下跌……都在加深人們對未來(lái)的悲觀(guān)情緒。

(資料圖)

在微觀(guān)上，深圳近期有幾個(gè)相對網(wǎng)紅的盤(pán)開(kāi)了，前后對比梳理，也可以觸摸到一些樓市的不同側面。

01

按照大致同類(lèi)可比的標準，我們以近期開(kāi)盤(pán)的“相對網(wǎng)紅盤(pán)”為基礎，選取歷史上的同類(lèi)樓盤(pán)，做了一些整理如下。

大體上來(lái)看，今年關(guān)注度較高的“網(wǎng)紅盤(pán)”，都不及之前。

新近開(kāi)盤(pán)的是蛇口獨棟招商四海臻邸，毛坯價(jià)11.17萬(wàn)/平米。據我掌握，120套住宅當天賣(mài)出72套，去化率6成。拿同在蛇口育才二中學(xué)區的仕林臻邸比較，去年5月開(kāi)盤(pán)，精裝價(jià)11.5萬(wàn)/平米，187套住宅賣(mài)出178套，去化95%。

賣(mài)不過(guò)后者的解釋可以說(shuō)，主要是四海臻邸產(chǎn)品一般，三角地、無(wú)社區。但如果放寬到福南前寶，是可以看得出，這個(gè)價(jià)格相對而言開(kāi)的太高了，同類(lèi)價(jià)格下現在可選面更大，顯得性?xún)r(jià)比低。

5月27日開(kāi)盤(pán)的越秀潮樾府，毛坯價(jià)7.21萬(wàn)/平米，178套住宅當天賣(mài)出170套，去化率96%。單看這個(gè)數據是極好極好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，甚至比2021年11月開(kāi)盤(pán)的榕江壹號院更好，當時(shí)榕江壹號院精裝均價(jià)7.8萬(wàn)/平米，397套單位賣(mài)掉300多套，去化率75%。

但我們應該拿它和北站超核中心潤府比較，因為這兩個(gè)盤(pán)是同類(lèi)競品，兩者價(jià)格相近，不少粉絲都是倆盤(pán)都看過(guò)再做的選擇。

超核中心今年推了兩次盤(pán)，第一次是在3月開(kāi)盤(pán)，毛坯均價(jià)7.24/平，510套住宅當天賣(mài)了450套，去化88%。第二次是在4月開(kāi)盤(pán)，價(jià)格不變，推了高達708套住宅，當天賣(mài)出430套，去化6成。兩次推盤(pán)的當天，累計賣(mài)掉880套，整體去化72%。

這樣看來(lái)，超核不及潮樾府，但是考慮以下幾點(diǎn)便知，超核實(shí)際號召力更強。

1）推盤(pán)量不同，潮樾府420套只推178套，顯示是采用了“分批推售”，這樣容易“制造”高去化率。超核中心沒(méi)有這樣做，分兩批推售，單次的量都是足夠大的。

2）蓄客期不同，潮樾府從3月4日樣開(kāi)到開(kāi)盤(pán)，蓄客2個(gè)多月，但是超核從3月8日樣開(kāi)到開(kāi)盤(pán)只有兩周蓄客。

3）讓利不同，潮樾府比7.43萬(wàn)/平米的限價(jià)有折讓?zhuān)瑢r(jià)格拉平到與超核一個(gè)水位?；谶@些技術(shù)因素，我給到粉絲的答案絲毫不需改變：超核更優(yōu)。

但即便如此，超核中心也沒(méi)有能夠實(shí)現日光，這個(gè)在先前的市場(chǎng)預期里，是普遍認為這個(gè)盤(pán)可以再造日光的。

再看萬(wàn)豐海岸城瀚府1期，1月開(kāi)盤(pán)，精裝價(jià)依然是5.75萬(wàn)/平米，566套住宅當天賣(mài)出420套，去化率約70%。

這個(gè)盤(pán)大家都知道它的優(yōu)點(diǎn)，每一次都是預期它要積分日光的，我在過(guò)去幾年里也一直給樂(lè )觀(guān)評估。但和2021年10月開(kāi)盤(pán)的瑧園相比，今年這次大為不及，當時(shí)瑧園推出高達1025套住宅，入圍了2760批客戶(hù)，開(kāi)盤(pán)日光。

前后兩年過(guò)去，價(jià)格沒(méi)變，樓盤(pán)沒(méi)變，但是不單不要積分，而且還賣(mài)不完了。這個(gè)原因需要找到。

我認為，一個(gè)是獨有原因，開(kāi)發(fā)商的交付風(fēng)波顯著(zhù)挫傷了后來(lái)者的信任，這一點(diǎn)必須承認，只有承認才能快速糾正，這個(gè)是主因。另一些是市場(chǎng)因素，比如市場(chǎng)信心環(huán)境的變化、競爭者的加入等等，但不及前一個(gè)重要。

其它再來(lái)看前海萬(wàn)科瑧灣悅前后兩批住宅、大運頤安都會(huì )中央4期前后兩批住宅，去化率都出現了下降。

02

挑出上述六個(gè)盤(pán)的共同面，我們來(lái)看看，可以總結出最重要的一點(diǎn)：網(wǎng)紅盤(pán)的熱度在退潮，而且比人們年初時(shí)候想象的來(lái)得快。不但熱度在退潮，而且價(jià)格出現了實(shí)質(zhì)性下調。

從上述樓盤(pán)的重要指標對比來(lái)看——入圍比、開(kāi)盤(pán)去化率這兩個(gè)指標（一個(gè)是顯示購買(mǎi)意愿，一個(gè)顯示銷(xiāo)售指數），今年入市開(kāi)盤(pán)的網(wǎng)紅盤(pán)，在同類(lèi)可比的條件下，入圍比、去化率都要比先前為低，這個(gè)低落不僅是低于2021年，還低于2022年。

也即是說(shuō)，2023年的網(wǎng)紅新盤(pán)，反而變成是最差的年份了。這個(gè)似乎和整體的市場(chǎng)“弱復蘇”，有偏差。

我的解釋是這樣的，市場(chǎng)“弱復蘇”是成立的，成交量依然比2022年第四季度要好，但網(wǎng)紅新盤(pán)的成交的確量?jì)r(jià)下滑。這兩者共同出現，原因在于如下。

1）整體市場(chǎng)信心低迷。短期市場(chǎng)情緒反復無(wú)常，如我開(kāi)頭所言，在經(jīng)歷了疫控放開(kāi)，短暫的欣喜之后，人們發(fā)現，經(jīng)濟的困難未能扭轉，賺錢(qián)一如既往的難。人們對未來(lái)的收入預期和價(jià)增長(cháng)預期，全部都陷入極為悲觀(guān)的境地，市場(chǎng)情緒急轉直下。這些大家都懂，不需要再說(shuō)。

2）競爭者的加入。競爭通常都可以令消費者得到實(shí)惠，也會(huì )令供給端壓力倍增。舉個(gè)例子，前段時(shí)間，抖音說(shuō)要加入外賣(mài)行業(yè)，美團的股價(jià)就嘩啦啦往下掉，就是這個(gè)原因。

如我們先前所統計，從2020年起，深圳就在增加供應，到了2023年，局面變化更為顯性。一方面是，2023年初人才房的加入，直接分流了剛需盤(pán)的競爭（注意，實(shí)際上也帶來(lái)了成交量的上升，這部分沒(méi)有統計到商品住宅成交量里去）。

另一方面是，深圳在各個(gè)中心地段陸續推出寶藏地塊，包括超核中心、寶中、超總等地，一下子降低了原本那些高端網(wǎng)紅盤(pán)的稀缺性。人們突然發(fā)現，等待可以得到更好。比如說(shuō)，有超總、東角頭，很多人就放棄了打前海、寶中。這是解釋當下市場(chǎng)非常重要的一個(gè)角度。

3）價(jià)格的因素。導致網(wǎng)紅盤(pán)不紅，價(jià)格方面的因素在于：基于當下買(mǎi)家的收入預期，以及上述競爭者的加入，先前許多中等網(wǎng)紅盤(pán)的“限價(jià)”實(shí)際上撐不住了（我們說(shuō)的“中等”網(wǎng)紅盤(pán)指的是和周邊二手房?jì)r(jià)的價(jià)差沒(méi)有太大，比如不及像早先香蜜湖1倍那樣的價(jià)差地段），必須要打折才行。

否則的話(huà)，開(kāi)發(fā)商就得降低快速去化的期待。這個(gè)角度，解釋了瑧灣悅、潮樾府，其實(shí)都打了折頭的緣故。促成這一點(diǎn)的，有終端消費不振的緣故，也有供應端競爭加劇的緣故。

4）交付風(fēng)波的因素。自去年7月全國大范圍TD潮之后，這個(gè)恐懼感就種下了。直至今日，我們應當承認，問(wèn)題是越來(lái)越多而不是越來(lái)越少。

10個(gè)交樓8個(gè)維權，這尤其是對于后期還有貨要賣(mài)的樓盤(pán)，非常的不利。因為你前期交付出現質(zhì)量風(fēng)波，就會(huì )大大影響后期樓盤(pán)的銷(xiāo)售。買(mǎi)家非常擔憂(yōu)有錢(qián)買(mǎi)房，沒(méi)法收樓。以至于，我們的買(mǎi)房標準里面都增加了一個(gè)“開(kāi)發(fā)商交樓一票否”的指標，如果開(kāi)發(fā)商財務(wù)信息不透明，或者預判開(kāi)發(fā)商交樓存在重大不確定性，那么無(wú)論地段、樓盤(pán)、價(jià)格多么好，都要一票否決。

03

這是我認為的四個(gè)因素。

在去年那么惡劣的環(huán)境下，面對海德園接近13萬(wàn)/平米的大戶(hù)型，我們都沒(méi)有喪失信心，它開(kāi)盤(pán)依然是獲得了極高的追捧度。2022年5月30日，海德園A區推出239住宅，毛坯均價(jià)12.6萬(wàn)/平，入圍686批客戶(hù)，認籌比例為1：2.87，當天日光。

但在今年初當超核中心開(kāi)盤(pán)沒(méi)賣(mài)完的時(shí)候，我直覺(jué)預感到了這一點(diǎn)，曾經(jīng)火熱的高端網(wǎng)紅盤(pán)在今年都可能不再熱火。到現在，它的確已經(jīng)成為一個(gè)事實(shí)。

這個(gè)環(huán)境轉變之劇烈，想起來(lái)令人唏噓。

至于下面能否逆轉，時(shí)光之輪又來(lái)到了海德園，看它即將推出的A區“小面積”單位。面積大約在89平米，貨量預計300多套，戶(hù)型圖已經(jīng)放出，都是三房?jì)蓮d一衛，5種戶(hù)型。還是按照毛坯12.6萬(wàn)/㎡的價(jià)格計算，預計單套在1121萬(wàn)左右。相較于之前日光的大戶(hù)型而言，89㎡的戶(hù)型優(yōu)勢是上車(chē)門(mén)檻更低。

去年此時(shí)前后，我們說(shuō)，海德園是深圳房地產(chǎn)購買(mǎi)力成色的“試金石”。這一次，又來(lái)到了這個(gè)關(guān)口。

本文來(lái)源：朱羅紀，原文標題：《“網(wǎng)紅盤(pán)”在快速退潮》

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