市場(chǎng)回顧

公募REITs市場(chǎng)顯著(zhù)回調，市場(chǎng)交投活躍度仍偏清淡。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數收于889.50點(diǎn)，周下跌4.62%，跑輸主要股票和債券寬基指數。C-REITs市場(chǎng)呈現普跌態(tài)勢，各板塊均出現不同程度下跌，高速公路和產(chǎn)業(yè)園區板塊多只個(gè)券周跌幅超5%。

【資料圖】

其中，華夏中國交建REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT跌幅靠前。市場(chǎng)交投方面，平均日度成交額為2.41億元，較上周讀數增長(cháng)11.7%；平均換手率為0.74%，較上周均值上漲3.9%。從歷史分位數角度，無(wú)論是成交額還是換手率均為歷史較低水平，顯示出當前C-REITs交投活躍度仍偏清淡。

政策梳理

多地繼續強調借助發(fā)行公募REITs以盤(pán)活存量基礎設施。

5月30日，上海市人民政府印發(fā)《上海市加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》，其中針對民營(yíng)企業(yè)，強調了在保租房/產(chǎn)業(yè)園區/消費基礎設施領(lǐng)域發(fā)行REITs產(chǎn)品，同時(shí)鼓勵民間資本參與REITs產(chǎn)品戰略配售；5月31日，廣州市人民政府發(fā)布《2023年廣州金融支持實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》，內容強調了發(fā)行REITs對于企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、構建租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式、盤(pán)活存量基礎設施的重要作用。

此外，海南省近日也多次開(kāi)展公募REITs相關(guān)活動(dòng)，一是海南省發(fā)改委召開(kāi)基礎設施REITs項目輔導推動(dòng)會(huì )，從充實(shí)項目?jì)浜蛷娀块T(mén)協(xié)同兩個(gè)角度助力REITs在該省的發(fā)展；二是海南省地方金管局牽頭舉辦“深圳證券交易所債券市場(chǎng)助力海南自貿港高質(zhì)量發(fā)展培訓會(huì )”，其中就REITs試點(diǎn)情況和政策解讀進(jìn)行培訓。

項目?jì)涓?/strong>

中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT完成發(fā)售詢(xún)價(jià)，一級市場(chǎng)打新熱度有所降溫。5月31日，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布基金份額發(fā)售公告，確定基金認購價(jià)格為2.625元/份，對應的募集資金總額為15.75億元、2023年和2024年的預期分派率分別為4.62%和4.87%。

受制于公募REITs二級市場(chǎng)近期的疲弱表現，此次新發(fā)標的的認購熱度較此前標的相比有所降溫，一是實(shí)際募集資金總額僅超過(guò)擬募集總額的2.3%，二是“有效擬認購份額數量總和為 579,020 萬(wàn)份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的39.39 倍”，這一倍數低于大部分2022年以來(lái)發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園區REITs。

公募REITs完成首批擴募。6月3日，首批擴募的4只公募REITs發(fā)布《定向擴募發(fā)行情況報告書(shū)》。從內容上看：

一是相較于招募說(shuō)明書(shū)中披露的按平價(jià)擬發(fā)售規模，4只REITs擴募實(shí)際的募集資金規模均實(shí)現了一定的超募，其中紅土鹽田REIT的溢價(jià)率達12%，顯示出市場(chǎng)對于擴募的積極性；

二是發(fā)售定價(jià)方面，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大園REIT和中金普洛斯REIT的最終發(fā)售價(jià)格均為定價(jià)基準日前20個(gè)交易日基金均價(jià)的90%，即均為擴募定價(jià)的下限，僅紅土鹽田港REIT的最終發(fā)售價(jià)格高于定價(jià)下限，這或與近期公募REITs二級市場(chǎng)情緒低迷有關(guān)。長(cháng)期視角下，不同領(lǐng)域的原始權益人均有豐富的可擴募資產(chǎn)，具備一定擴募能力。

REITs本質(zhì)仍是具有高分紅的股權資產(chǎn)，擴募是REITs的重要屬性，打開(kāi)擴募空間，發(fā)揮管理人的運營(yíng)能力，才能真正發(fā)揮REITs對于底層資產(chǎn)優(yōu)化與運營(yíng)的能力，發(fā)揮其盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)的功能。隨著(zhù)C-REITs擴募環(huán)節的打通，REITs一級半市場(chǎng)料將迎來(lái)更多的參與機會(huì )，二級市場(chǎng)或也將根據REITs的擴募屬性、管理人的運營(yíng)能力、擬擴募資產(chǎn)質(zhì)量好壞等邏輯，迎來(lái)更多交易機會(huì )。

公募REITs策略思考

上周，C-REITs市場(chǎng)再度迎來(lái)普跌行情，個(gè)券和指數層面均顯著(zhù)下跌。盡管二級市場(chǎng)表現低迷，但一級市場(chǎng)新發(fā)個(gè)券以及4只存量REITs擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎設施資產(chǎn)的認可度。

復盤(pán)今年4-5月的市場(chǎng)表現，在公募REITs一季報披露后之后，市場(chǎng)在悲觀(guān)情緒驅動(dòng)下普遍回調，但部分基本面仍具韌性的標的隨后也迎來(lái)了估值修復行情。因此，站在當前時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)超跌之下不少個(gè)券已經(jīng)具備了明顯估值優(yōu)勢，建議積極挖掘錯殺所帶來(lái)的機會(huì )。

本文作者：明明，來(lái)源：中信證券，原文標題：《超跌錯殺即是機會(huì )》

明明執業(yè)證書(shū)編號: S1010517100001