作者 | 曹安潯

隨著(zhù)今年以來(lái)，保利發(fā)展穩坐房企“銷(xiāo)售一哥”的寶座，旗下保利物業(yè)也受到更多關(guān)注，并展露出更多要做物業(yè)之王的野心。

(資料圖片)

6月28日，保利物業(yè)向保利和潤轉讓保利愛(ài)家30%的股權，代價(jià)約5570.69萬(wàn)元，轉讓后，保利物業(yè)不再持有保利愛(ài)家的股份。

主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的保利愛(ài)家的轉出，無(wú)疑讓保利物業(yè)的物業(yè)版圖更加聚焦，而保利物業(yè)也能就此補充運營(yíng)資金。保利物業(yè)稱(chēng)，轉讓有利于集團優(yōu)化資產(chǎn)架構和產(chǎn)業(yè)布局。

實(shí)際上，作為行業(yè)頭部物企，保利物業(yè)近年一邊在裁減非物業(yè)資產(chǎn)，一邊在思考和探索物企在新時(shí)代的發(fā)展方式。

雖然保利物業(yè)目前住宅管理項目依然以母公司開(kāi)發(fā)的項目為主，但保利物業(yè)董事長(cháng)吳蘭玉在6月9日的一場(chǎng)論壇中坦言，住宅地產(chǎn)增量空間并不大，在“大物業(yè)”的時(shí)代背景下，住宅將不再是衡量物業(yè)公司能力、規模、影響力的唯一砝碼。

如果說(shuō)2020年物業(yè)上市潮中，能否掀起資本熱捧主要看物企住宅規模多寡，那么，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展模式和市場(chǎng)慢復蘇，在房企追求多元化發(fā)展的同時(shí)，物業(yè)這個(gè)曾經(jīng)重度依賴(lài)于住宅的行業(yè)也發(fā)生變化，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等頭部物企紛紛加速尋找住宅之外的發(fā)力點(diǎn)。

保利物業(yè)將目光投向全域化服務(wù)，希望在住宅業(yè)務(wù)之外的城市管理、公共服務(wù)等領(lǐng)域尋找到新的業(yè)績(jì)支撐。碧桂園服務(wù)首席市場(chǎng)官汪英武也在去年中表示，城市服務(wù)是物業(yè)管理行業(yè)第二增長(cháng)曲線(xiàn)。

吳蘭玉透露，保利物業(yè)的公共服務(wù)、國資服務(wù)的增速是遠遠大于房地產(chǎn)住宅服務(wù)的，這將是保利物業(yè)未來(lái)主要的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。保利物業(yè)也希望憑此成為新時(shí)代的物業(yè)王者。

“ ‘大物業(yè)’已漸成燎原之勢，誰(shuí)能夠掌握趨勢，更好地適應、匹配大物業(yè)的發(fā)展需求，誰(shuí)就有望成為行業(yè)的王者?！眳翘m玉說(shuō)道。

財報顯示，2022年度，保利物業(yè)來(lái)自公共及其他物業(yè)的收入為20.62億元，同比增長(cháng)41%，占物管服務(wù)總收入的24.5%。

截至2022年底，保利物業(yè)在管面積約為5.76億平方米，規模僅次于碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云。其中，非居業(yè)態(tài)在管面積增長(cháng)至約3.23億平方米，占在管規模的一半還多。

雖然在服務(wù)模式、服務(wù)功能、定義范圍上各有不同，但萬(wàn)物云、招商積余、碧桂園服務(wù)、雅生活、金地智慧服務(wù)等也都在加碼城市服務(wù)、公共服務(wù)等“大物業(yè)”賽道，引出“大物業(yè)”爆發(fā)期后，還獲得了營(yíng)收上的變現。

2022年，萬(wàn)物云來(lái)自城市服務(wù)的收入為6.64億元，同比增長(cháng)95.5%，占總收入的2.2%；招商積余來(lái)自非住宅的基礎物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入約69.04億元，同比增長(cháng)37.1%，占物業(yè)總收入的55.22%。

這場(chǎng)興于去年的“大物業(yè)”熱潮，正漸入佳境。申港證券指出，非住宅類(lèi)業(yè)務(wù)及城市服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)仍是物企重點(diǎn)發(fā)力的方向，過(guò)半上市物企已布局。5月，TOP10城市服務(wù)項目中標金額共計約13.94億元，環(huán)比增長(cháng)138.25%。

據申港證券統計，1-5月，城市服務(wù)中標金額最高的物企為碧桂園服務(wù)，合計中標15.5億元。此外，雅生活、金地智慧服務(wù)、世茂服務(wù)、保利物業(yè)、萬(wàn)物云等中標金額都在兩億元以上，中標數量5-29個(gè)不等。

這意味著(zhù)即使房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調整和慢復蘇中，物企依然大有可為，甚至還有萬(wàn)億級的“蛋糕”可分。

克而瑞物管預計，隨著(zhù)市場(chǎng)空間不斷延展，城市服務(wù)將釋放萬(wàn)億藍海市場(chǎng)，到2025年預計達到10019億元，涵蓋學(xué)校、醫院、政府共建、交通樞紐、環(huán)衛等多種業(yè)態(tài)。

不過(guò)，城市服務(wù)屬于微利的長(cháng)周期項目。橫亙在物企規模擴張之路上的，還有盈利之重?？硕鹞锕軘祿@示，2022上半年典型物企整體毛利率為26.6%，但城市服務(wù)毛利率僅為18.0%。

克而瑞物管表示，這就要求物企不能僅局限于基礎服務(wù)，未來(lái)要向城市運營(yíng)、資產(chǎn)運營(yíng)等具有更高利潤率的領(lǐng)域拓展，把握好政府關(guān)系，提高產(chǎn)品力、運營(yíng)力，將城市服務(wù)打造成常規的、保證利潤的業(yè)務(wù)模式。

對此，吳蘭玉深有感觸。她表示，“保利地產(chǎn)能做到行業(yè)第一，保利物業(yè)是不是也要拿個(gè)行業(yè)第一？”的市場(chǎng)討論，給保利物業(yè)很大壓力。但她并不想只追求一流的規模，而希望通過(guò)追求一流的競爭力，提高財務(wù)報表上的盈利能力。過(guò)去三年，保利物業(yè)公共服務(wù)的回款高于住宅部分，回款基本是9個(gè)月。這讓她有了信心。

對于行業(yè)而言，當地產(chǎn)邁入“運營(yíng)為王”、“現金為王”的下半場(chǎng)，與地產(chǎn)息息相關(guān)的物業(yè)行業(yè)也掀起風(fēng)暴，物企也需要像房企一樣通過(guò)城市運營(yíng)、現金流管理的手藝吃飯，進(jìn)入賺小錢(qián)、賺辛苦錢(qián)的新時(shí)期了。

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