自7月政治局會(huì )議定調“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”以來(lái)，部委和多地對于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。

7月27日，住建部倪虹部長(cháng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )，要求進(jìn)一步“落實(shí)好”三項政策措施：“降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款‘認房不用認貸’。

(相關(guān)資料圖)

華金證券在最新的報告中指出，需求側“落實(shí)好”三項政策措施的增量著(zhù)力點(diǎn)在于二三線(xiàn)，預計二三線(xiàn)城市尚未用足首套首付比例和貸款利率下降、認房不用認貸政策的地方將被督促采取更大的政策放松力度，而一線(xiàn)城市現有的地產(chǎn)需求相對偏緊的調整政策放松的可能性稍低、優(yōu)先級稍靠后；超大特大城市城中村改造或將同步提升供需兩側。

需求側“落實(shí)好”三項政策措施的增量著(zhù)力點(diǎn)在于二三線(xiàn)

當前的因城施策政策框架充分考慮到了房地產(chǎn)市場(chǎng)預期與產(chǎn)業(yè)體系再平衡、國內大市場(chǎng)建設之間的反饋關(guān)系。華金證券對三項政策分別具體分析：

降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率：“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制” 體現了“因城施策” 的政策導向實(shí)質(zhì)，預計未來(lái)更多的二三線(xiàn)城市可以用足這項政策，實(shí)現首套商貸利率與LPR的事實(shí)脫鉤。一線(xiàn)城市放松這一政策的可能性是很小的。

改善性住房換購稅費減免：在當前二三線(xiàn)城市已經(jīng)加快推廣的基礎上，有望在一線(xiàn)城市進(jìn)行部分的推廣。但一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比大幅偏高，阻礙居民改善性住房換購活躍度的主要 問(wèn)題可能還是在購買(mǎi)力方面。

個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”：目前多數二線(xiàn)城市執行的是“本地認貸”，即在本地有過(guò)購房商貸記錄即不可再使用首套商貸利率優(yōu)惠，無(wú)論是否已將首套住房出售；而自2022年下半年至今，已經(jīng)有包括杭州、重慶等多個(gè)二線(xiàn)城市放松了本地認貸政策，調整為本地首套商貸已經(jīng)結清之后再購買(mǎi)住房的，一定條件下仍可使用首套商貸優(yōu)惠利率，這一政策我們預計有望迅速在二三線(xiàn)城市之中推廣。

但值得注意的是，近幾年以來(lái)四大一線(xiàn)城市均嚴格執行“本地認房、全國認貸款記錄”的嚴苛的首套住房資格認定，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整至今，一線(xiàn)城市這一政策未有任何松動(dòng)。

考慮到這一政策主要影響一線(xiàn)剛需首套住房的釋放節奏，并且涉及到剛步入就業(yè)崗位的外地前往一線(xiàn)城市落戶(hù)、就業(yè)人口父母所在其他城市的房地產(chǎn)拋售壓力，如果一線(xiàn)城市也對這一政策進(jìn)行松動(dòng)，將構成現有“因城施策”政策格局的極大突破，應該并非本次住建部會(huì )議所指的“落實(shí)好”政策的區域。

超大特大城市城中村改造或將同步提升供需兩側

超大特大城市城中村改造情況較為復雜，預計推進(jìn)速度求穩為主，供需兩側可能均有所提升而非僅增加需求。

本輪特大超大城市城中村改造與2015年貨幣化棚改的四點(diǎn)明確差異：土地所有權性質(zhì)不同，城中村與保障性住房結合，需求難以“爆發(fā)”；

范圍不同，聚焦超大特大城市，市政府負主體責任貫徹高質(zhì)量要求，對市一級財政自循環(huán)能力的更高要求可能意味著(zhù)高質(zhì)量發(fā)展的目標優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的；

貨幣化程度不同，地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險大幅減弱；

未明確要求央行配合，預計貨幣投放節奏可控，并非“大水漫灌”。本次電話(huà)會(huì )很大程度上應征了我們的相關(guān)分析。

會(huì )上提出采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類(lèi)改造，堅持以市場(chǎng)化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運營(yíng)方式，預計特大超大城市房地產(chǎn)供需兩側在城中村改造過(guò)程中均有穩步小幅增加，單看這一政策不至于將全國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速推向下一輪泡沫化，但具有邊際預期穩定的積極作用。

本文主要摘自華金證券研究報告《地產(chǎn)放松信號如何著(zhù)手落實(shí)？》作者：張仲杰（SAC執業(yè)證書(shū)編號：S0910515050001），有刪節

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