香港擬創(chuàng )新推出“地花”模式，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

(資料圖)

據香港文匯報7月31日報道，香港特區政府正在推動(dòng)北部都會(huì )區發(fā)展項目，未來(lái)會(huì )在區內收回大量私人農地和棕地作發(fā)展。

香港特區政府發(fā)展局局長(cháng)寧漢豪表示，正構思以“地花”模式將未平整的土地推出招標，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者。

所謂“地花”模式，是指將已經(jīng)確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提早入場(chǎng)，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，提高土地使用效率。

據悉，香港特區政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進(jìn)新片區的發(fā)展進(jìn)度有關(guān)。如香港北部都會(huì )區，目前是香港重點(diǎn)發(fā)展片區之一，但整體面積較大，若按照過(guò)往的開(kāi)發(fā)模式，將大為延后片區發(fā)展的時(shí)間。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從香港特區發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港特區政府正在審議《2022年發(fā)展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時(shí)可拆墻松綁精簡(jiǎn)城規、收回土地條例，縮短生地變熟地的時(shí)間?！?/p>

此前，香港樓市曾多次創(chuàng )新，“樓花”“公攤”等模式均被內地借鑒，此次的“地花”模式也會(huì )被內地借鑒嗎？

擬構思“地花”模式

事實(shí)上，此前香港的不少樓市做法被內地所借鑒，比較典型的包括“樓花”和“公攤”（2013年時(shí)，香港廢除了該政策）。

“樓花”是指開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)還未完工前就向購房者提供預售合同，以買(mǎi)入未來(lái)的房子；“公攤”則指在計算房屋面積時(shí)，除了套內面積（即房屋內部可使用的面積），還要加上一定比例的公共區域的面積，比如電梯井、樓梯間、門(mén)廳過(guò)道等。

這一次，香港再次構思了一種“地花”的玩法，旨在推動(dòng)包括北部都會(huì )區等新片區的快速發(fā)展。所謂“地花”，就是讓還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提前入場(chǎng)，在一定程度上縮短了土地開(kāi)發(fā)周期。

據香港商報網(wǎng)報道，寧漢豪表示，按照過(guò)往的方式，需要土地平整后才推出招標，而“地花”概念是將已確定土地用途，但未完成平整的用地提早招標，讓投資者提早入場(chǎng)。當政府進(jìn)行土地平整時(shí)，投資者同步進(jìn)行設計和融資等前期工作，待土地到位后，就可馬上展開(kāi)建筑工程，預料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣(mài)地花”模式招標。

至于“地花期”有多長(cháng)，寧漢豪認為，提前一至兩年是較合適的時(shí)間，若多過(guò)兩年則可能未必容易成功招標。

每經(jīng)記者從香港發(fā)展局官網(wǎng)了解到，目前香港正在審議《2022年發(fā)展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，該草案若審議通過(guò)，將大幅縮短新發(fā)展片區“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡臅r(shí)間，該周期將由13年縮短至7年，而一般項目可由6年縮短至4年?！鞍l(fā)展局和相關(guān)部門(mén)已經(jīng)著(zhù)手現有行政指引或制定新的指引，該《條例草案》預計于9月1日前生效?！?/p>

該草案中還提到，“當我們提前進(jìn)行收地安排時(shí)，從前是先完成規劃，才作收地安排的咨詢(xún)和發(fā)放補償，但現在既然是同步進(jìn)行，即比原先的預算提前進(jìn)行，其實(shí)地政總署是需要檢視他們現時(shí)的工作資源，讓他們可騰出人手去提前處理?！?/p>

據了解，北部都會(huì )區屬于香港特區政府提出的一項重大發(fā)展戰略，包括元朗區和北區兩個(gè)地方行政區，面積約300平方公里。香港特區政府擬將該區域打造為以國際創(chuàng )科新城為主題，集優(yōu)質(zhì)生活、新興經(jīng)濟和文化休閑于一體的綜合性發(fā)展區域。

而從項目進(jìn)展來(lái)看，新田科技城內的落馬洲河套區正興建三棟大樓，河套區以外首批新田創(chuàng )科用地2024年動(dòng)工。而洪水橋和元朗一帶，首批多層工業(yè)大廈用地2023年推出，商業(yè)用地2026年完成平整。

據香港特區政府新聞網(wǎng)，未來(lái)會(huì )全速造地建屋，目標是十年內完成平整四成新發(fā)展土地和落成四成單位，并提高發(fā)展密度，住宅用地最高地積比率為6.5倍，商業(yè)用地則為9.5倍。

業(yè)內：全球首創(chuàng )，難以評估，成效有待考驗

以深圳的土地掛牌為例，一般會(huì )在土地交易中心網(wǎng)站上披露掛牌項目的土地位置、土地現狀、土地價(jià)格等，且出讓土地的項目多為已經(jīng)平整的土地。

這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方，內地的招標多數都是在土地平整后進(jìn)行招標，而“地花”則是在土地平整前就進(jìn)行招標。

在業(yè)內看來(lái)，上述兩種招標方式各有優(yōu)劣勢。通過(guò)“地花”方式可以讓投資者盡早入場(chǎng)，縮短土地的開(kāi)發(fā)周期；但同時(shí)對項目參與方的實(shí)力有較大要求，參與方實(shí)力不雄厚，可能導致業(yè)主拒絕平整，或企業(yè)若在參與項目后自身又出現流動(dòng)性危機，可能導致業(yè)主房子拆了，又難以獲得相應補償。

財經(jīng)評論員張雪峰8月1日通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，與內地的招標土地方式相比，“地花”模式的主要區別在于時(shí)間點(diǎn)和土地狀態(tài)。內地的招標通常發(fā)生在土地規劃和平整完成后，而“地花”模式則在土地規劃確定但平整尚未完成時(shí)就進(jìn)行。另外，“地花”模式更需著(zhù)重考慮對受發(fā)展影響的棕地作業(yè)者的安置問(wèn)題，以保障社會(huì )公平和利益的平衡。

“像舊改、城更，涉及的利益體較多，參與方不僅需要實(shí)現利益協(xié)調和矛盾解決，同時(shí)對自身資金需求也很高。以深圳來(lái)說(shuō)，不少參與舊改的企業(yè)多為央國企，就算不是央國企，通常也會(huì )引入國有平臺公司或者金融機構等?！?/p>

一位深耕大灣區市場(chǎng)的房企人士7月31日向每經(jīng)記者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就讓企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，將更為考驗企業(yè)的實(shí)力?！跋愀叟c內地市場(chǎng)不一樣，本地開(kāi)發(fā)商多為私企，這對那些本地市場(chǎng)的頭部開(kāi)發(fā)商更具考驗及機遇?！?/p>

中原地產(chǎn)華南區總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫通過(guò)微信告訴每經(jīng)記者，香港的土地分為生地與熟地，過(guò)去一直沿用的做法，是特區政府把生地進(jìn)行“三通一平”（指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路及土地平整）后變成熟地，就可以交給開(kāi)發(fā)商去發(fā)展。

“而香港這次提出‘地花’概念，打破了傳統框框。至于成效如何，因為屬于首創(chuàng )，世界上還沒(méi)有類(lèi)似情況，實(shí)在難以評估?！编嵤鍌惐硎?，“三通一平”工程涉及政府多部門(mén)及跨部門(mén)合作，所以特區政府一直負責?，F在把這個(gè)工作交給開(kāi)發(fā)商，是不是效率會(huì )更高，還需要時(shí)間的考驗。

值得注意的是，此次香港特區政府探索的“地花”模式，從推行的具體步驟來(lái)看，與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。

以深圳的舊改為例，主要采用的是政府引導、權利主體參與及社會(huì )力量協(xié)同的方式。比如要對某個(gè)小區進(jìn)行拆遷、改造，一般是先由政府制定城市更新規劃、政策和標準，然后由權利主體人（一般包括土地使用權人、建筑物所有權人、物業(yè)權利人等）自主申報城市更新項目，參與項目規劃設計和搬遷補償安置，享受項目帶來(lái)的收益；最后由開(kāi)發(fā)商、金融機構等多方力量的合作或委托，承擔城市更新項目的實(shí)施主體角色，負責項目投資建設和運營(yíng)管理。

從具體的參與情況來(lái)看，參與深圳舊改或者城更的開(kāi)發(fā)商，同樣也是在房子還未拆遷之前，就介入到規劃設計和搬遷補償安置環(huán)節，與香港的“賣(mài)地花”模式有著(zhù)異曲同工之處。

本文作者陳榮浩，來(lái)自每日經(jīng)濟新聞，原文標題：《“預售”“公攤”之后，香港樓市又創(chuàng )新：擬推出“地花”模式！內地會(huì )借鑒嗎？》

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