當很多打工人踏上過(guò)年返鄉路時(shí)，還有不少人正手攜資金沖進(jìn)樓市。

1月11日上午9點(diǎn)半，一家頭部中介品牌的海淀門(mén)店里，店長(cháng)宋佳（化名）正在給手下的20余名經(jīng)紀人加油打氣：“現在市場(chǎng)特別好，大家要兩耳不聞窗外事，抓住機會(huì )，爭取年前多簽單！”

【資料圖】

宋佳所在的西三旗板塊，從元旦至今，已成交了30多套房，這個(gè)水平超過(guò)了去年最高月份。

“我帶的9人小組，元旦到現在已經(jīng)簽過(guò)4單。年前我們要沖刺100萬(wàn)的傭金業(yè)績(jì)，去年最高月份才到70萬(wàn)?！彼嬖V作者，往年此時(shí)經(jīng)紀人心態(tài)普遍比較散，也不是成交高峰期，過(guò)往公司為了激勵經(jīng)紀人簽單，還會(huì )額外獎勵茅臺、手機等，但是眼下市場(chǎng)熱度超出預期，獎勵都不需要了。

春節前的北京樓市，正在悄然復蘇回暖。

貝殼研究院于1月12日監測的數據披露，去年12月初防疫政策調整后，2023年1月上旬，北京二手房市場(chǎng)日均帶看量明顯回升，增幅達40%以上，成交量則較12月翻倍。

根據北京住建委的統計數據，2022年12月，北京二手住宅網(wǎng)簽套數為8773套；全年規模則為14.24萬(wàn)套，同比下降26%——這一成交量創(chuàng )下近5年新低。

存量房成色幾何，堪稱(chēng)北京樓市晴雨表，在整體成交占比中，二手房占比高達八成。

從一個(gè)更宏觀(guān)的角度來(lái)看，房企暴雷聲不斷，銷(xiāo)售斷崖，而此輪救市能否奏效，市場(chǎng)普遍寄希望于一線(xiàn)城市消費端的復蘇。

“2022全年出臺了約600次樓市松動(dòng)政策，但是政策失效，結果不理想?！蓖哐芯吭航谝环菅袌髮?xiě)道，原因是啟動(dòng)住房消費要具備兩個(gè)條件：一是要有房?jì)r(jià)上漲的預期，二是城市之間傳導規律是一線(xiàn)影響二線(xiàn)，二線(xiàn)影響三四線(xiàn)，即從高能級向低能級城市傳導?！?022年盡管出臺眾多政策，但是上述兩個(gè)條件缺失?！?/p>

萬(wàn)柳等明星板塊率先回暖

北京海淀區核心腹地的萬(wàn)柳板塊，位置絕佳。這里緊鄰頤和園，周邊北大、清華、人大等名校云集，頂級學(xué)校中關(guān)村三小的加持，使得該板塊成為北京房?jì)r(jià)制高點(diǎn)。此前被熱議的“萬(wàn)柳少爺”所在的萬(wàn)柳書(shū)院即為其中的佼佼者，該小區曾在2022年拍出36萬(wàn)元的成交單價(jià)。

麥田房產(chǎn)區域經(jīng)理辛坤成在這里深耕了12年，他告訴作者，萬(wàn)柳板塊的上行景象如今再次出現，比如一天三四套成交、房子掛牌一周即成交、幾個(gè)客戶(hù)搶一套房等。但除了少數品質(zhì)房高價(jià)成交之外，其余還是賣(mài)的性?xún)r(jià)比，以跑量為主，“上周末兩天談了9單，五六單要漲價(jià)，業(yè)主不好簽約”。

在他的視角中，從12月中旬開(kāi)始，改善客戶(hù)開(kāi)始率先進(jìn)場(chǎng)萬(wàn)柳，這里從不缺乏熱度，尤其是品質(zhì)三居和四居，以及萬(wàn)柳華府和書(shū)院的豪宅?！白罱烎~(yú)臺7號院小區新掛牌了一套350平米的房源，報價(jià)約6800萬(wàn)，掛牌當天就有30多組客戶(hù)去看房，業(yè)主一分都不讓?！?/p>

疫情管控放松之初，萬(wàn)柳板塊市場(chǎng)冷清，但陽(yáng)康過(guò)后，成交量開(kāi)始迅速回暖。

作者了解到，12月上旬，萬(wàn)柳僅成交9套，但下半月成交翻倍至20套；截止到1月14日，21套房源已賣(mài)出。

辛坤成介紹稱(chēng)，受多校劃片、限價(jià)等因素影響，類(lèi)似蜂鳥(niǎo)家園這樣小面積占坑的學(xué)區房成交占比并不高，這部分客戶(hù)對價(jià)格相對敏感，而這一波行情也是改善戶(hù)型首先回暖，隨后開(kāi)始帶動(dòng)起小戶(hù)型成交，12月份總價(jià)超過(guò)1500萬(wàn)元的戶(hù)型成交約為13套，1月份至今成交的80％則是小戶(hù)型。

類(lèi)似萬(wàn)柳這樣的明星板塊，購買(mǎi)力十足，回暖示范效應往往帶動(dòng)其他區域。

麥田房產(chǎn)西二旗區域經(jīng)理殷程娜觀(guān)察到，該板塊的市場(chǎng)復蘇跡象，要從元旦開(kāi)始，剛需客戶(hù)開(kāi)始集中入市。這部分客戶(hù)之前還很猶豫，但是現在風(fēng)向變了，帶看轉化成交比之前要篤定很多：“互聯(lián)網(wǎng)IT員工是我們成交主力，有位女客戶(hù)說(shuō)，一方面擔心裁員，收入下滑，連收入證明都開(kāi)不出來(lái)，另一方面又不敢賭明年的行情?！?/p>

她以硅谷先鋒小區舉例稱(chēng)，此前月均成交量三套，元旦開(kāi)始一周時(shí)間，即已成交6套。

往年春節過(guò)后，北京市場(chǎng)通常會(huì )迎來(lái)小陽(yáng)春行情，量?jì)r(jià)齊升。此次上升行情提前到來(lái)——擔心明年房?jì)r(jià)上漲，提前上車(chē)，成為不少購房者的普遍心態(tài)。從整體市場(chǎng)成交走勢來(lái)看，2022年年末出現明顯的翹尾行情，并在持續上揚。

諸葛找房以周為單位的統計數據顯示，自去年12月12日-12月18日的1592套成交量低點(diǎn)開(kāi)始，北京二手房的周成交量隨后開(kāi)始攀升，分別達到3214套、2061套以及3828套，單日（12月30日）最高成交量達到908套。

經(jīng)紀人節前忙“搶收”

對于這一波行情回暖，齊磊（化名）早有預期：“我們必須走在市場(chǎng)前面?！?/p>

作為朝陽(yáng)區亞運村板塊一家經(jīng)紀品牌門(mén)店負責人，去年11月末疫情封控時(shí)，他的策略是將區域的房源進(jìn)行重新梳理，目標瞄準那些急于成交、有明顯缺陷，以及對市場(chǎng)悲觀(guān)的房源，盡量壓低業(yè)主的心理價(jià)位?！昂芏嘈枨蟊粔褐?，外部政策寬松，一旦價(jià)格下降，就會(huì )有成交，有成交就會(huì )有信心?！?/p>

“之前業(yè)主議價(jià)空間還很高，并且給足成交周期?，F在我們直接告訴買(mǎi)家，千萬(wàn)不要有談價(jià)的想法，業(yè)主不臨時(shí)漲價(jià)就行?！饼R磊告訴作者，疫情政策放開(kāi)后，市場(chǎng)形勢馬上變了。

麥田的殷程娜亦有同感：現在議價(jià)空間非常少，很多掛牌業(yè)主也不著(zhù)急賣(mài)，都愿意等節后賭一把，除非是已經(jīng)換到房，以及有抵押著(zhù)急用錢(qián)的。最近三四百萬(wàn)總價(jià)的房源，業(yè)主報價(jià)上漲一二十萬(wàn)都很正常。

不過(guò)，她也表示，剛需客戶(hù)對價(jià)格還是很敏感?！肮韫认蠕h小區為例，66平米的主力戶(hù)型，普遍成交價(jià)在420萬(wàn)-440萬(wàn)，現在這個(gè)價(jià)位的房源已經(jīng)沒(méi)了，下一波就是450萬(wàn)-460萬(wàn)的價(jià)格，但現在暫時(shí)還成交不了?！?/p>

多位經(jīng)紀人的共識是，目前市場(chǎng)正處于“去庫存”階段，在這批性?xún)r(jià)比相對高的房源售罄后，剩下的房源價(jià)格會(huì )站上新臺階，一旦成交量明顯起色，成交價(jià)也將上漲，至于漲幅多少，則取決于板塊、品質(zhì)等因素的分化程度、后續政策支持力度等。眼下，買(mǎi)方亦或賣(mài)方市場(chǎng)難以界定，超出市場(chǎng)水準的高報價(jià)目前仍難以成交。

以北京規模最大的經(jīng)紀品牌鏈家為例，其市占率超過(guò)五成，截至1月17日中午，鏈家合計掛牌97246套二手房，這一庫存量相較于2022年11月份的10萬(wàn)套高位，水位已有所減少。

“現在經(jīng)紀人就很興奮，干得好一個(gè)月就能把一年的錢(qián)給掙了?！丙溙锏男晾こ筛嬖V作者，以往公司臘月25就放假了，今年推遲兩三天，晚走一天可能就多成交一單，“現在要搶收”。

貝殼研究院近期調研也發(fā)現，代表從業(yè)者預期的貝殼經(jīng)理信心指數走勢，也預示了后期市場(chǎng)量?jì)r(jià)的回升。指標值從去年12月以來(lái)持續回升，其中二手房成交量KMI回升至47，逼近50的信心榮枯線(xiàn)，而成交價(jià)格KMI也升至2022年下半年以來(lái)的高位之上。

客戶(hù)都不敢冒險加杠桿了

1月17日，國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷(xiāo)售額僅為13.33萬(wàn)億元，規模下降至2017年的水平，其中住宅銷(xiāo)售額同比下跌28.3%。

監管層頻頻出手放松調控，但對于此輪救市而言，北上廣深四座一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售回暖至關(guān)重要。

盡管局部有所微調，但北京目前依然是全國樓市調控最嚴厲的城市。普通住宅認定標準、認房又認貸等政策仍在制約這座城市的購買(mǎi)力，尤其是占據主流的改善置換需求。賣(mài)掉手中的房子，再加上自身儲蓄，湊足七八成首付后，購房者才能進(jìn)入二手房或新房市場(chǎng)，連環(huán)單也由此形成。

“二手房市場(chǎng)好轉，一般50天左右傳導至新房市場(chǎng)?！币晃籘OP 20房企北京項目營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)手此前對作者表示，現在新房分化嚴重，好賣(mài)的項目集中在價(jià)格適中、位置好的剛需，以及豪宅項目；競爭激烈的改善盤(pán)，以及遠郊盤(pán)去化速度仍舊一般。

另一位頭部房企朝陽(yáng)某項目營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴作者，去年11月底信心跌入谷底，客戶(hù)大多需要置換，自己房子賣(mài)不出去，自然就沒(méi)錢(qián)來(lái)買(mǎi)新房。往年12月底價(jià)格促銷(xiāo)，會(huì )有一波抄底客戶(hù)，今年就特別少，自家項目最后兩周賣(mài)了10多套，但還是遠低于預定目標。不過(guò)最近客戶(hù)到訪(fǎng)量有所增加，上周末來(lái)了60多組，他預判新房行情起碼等到年后才能顯現。

這位負責人表示，總價(jià)1000-2000萬(wàn)標的的新盤(pán)在朝陽(yáng)特別多，同質(zhì)化高，不具備稀缺性，加上北京土拍卡住“70/90政策”，戶(hù)型上做不出來(lái)花樣，客戶(hù)可選擇面太多，新盤(pán)競爭也特別激烈，難以賣(mài)到備案價(jià)?！按薷髑f板塊某央企項目開(kāi)盤(pán)一年多時(shí)間，降價(jià)了1萬(wàn)多，還贈送車(chē)位，只能靠降價(jià)來(lái)硬扛著(zhù)走量?！?/p>

“原來(lái)客戶(hù)敢于冒險加杠桿，現在都成了保守型?！?/strong>這位負責人補充稱(chēng)，比如現在房子賣(mài)了1500萬(wàn)，只會(huì )買(mǎi)1200萬(wàn)的房子，手里總想著(zhù)留點(diǎn)現金。

對于打算今年要結婚的趙卉來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房已經(jīng)迫在眉睫。她和男友三個(gè)月前開(kāi)始看房，目光瞄準了回龍觀(guān)、北苑板塊，但實(shí)地觀(guān)感發(fā)現，看得上的次新房超了預算，而買(mǎi)得起的房子大多樓齡老、戶(hù)型差。

最終在12月中旬，趙卉（化名）選擇了北苑的一則新盤(pán)，510萬(wàn)的總價(jià)，月供1.7萬(wàn)元。那時(shí)也是北京樓市最慘淡的日子，正在沖刺業(yè)績(jì)的開(kāi)發(fā)商給了20多萬(wàn)元的促銷(xiāo)優(yōu)惠。

“1月份初剛簽完合同，開(kāi)發(fā)商就把所有折扣都收回了。之前看過(guò)的八九套二手房，有一半也已停售賣(mài)出?！痹诤５砟郴ヂ?lián)網(wǎng)大廠(chǎng)工作的趙卉告訴作者，一方面自己害怕過(guò)了年房?jì)r(jià)會(huì )漲，慶幸現在撿了便宜，另一方面也擔心公司繼續裁員，到時(shí)候還不起月供?！艾F在杠桿真的拉滿(mǎn)了，還靠父母出了不少錢(qián)?！?/p>

行情寒冬下，類(lèi)似趙卉這樣加杠桿的客戶(hù)，如今少了很多。二手房的暖冬已至，今年春節，北京很多售樓處都不關(guān)門(mén)停業(yè)了，苦苦掙扎的開(kāi)發(fā)商們還在等風(fēng)來(lái)，希望抓住這波行情。

本文來(lái)源：棱鏡，本文作者：郭菲菲，原文標題：《萬(wàn)柳的房子又好賣(mài)了》