作者 | 柴旭晨

編輯 | 周智宇

(資料圖)

自問(wèn)世以來(lái)，上海新天地已然成了代表上海城市發(fā)展的一張靚麗名片。

其背后的操盤(pán)手，港資房企瑞安房地產(chǎn)借此在城市更新領(lǐng)域深耕，讓自己在一眾房企里頗具辨識度。

隨著(zhù)4月29日位于上海虹橋商務(wù)區的蟠龍天地建成開(kāi)放，這家老牌港資房企在城市更新領(lǐng)域又落下一子。

蟠龍天地所處地塊是上海第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一，瑞安房地產(chǎn)從2014年便啟動(dòng)規劃，一干就是9年。

瑞安新天地行政總裁張斌向華爾街見(jiàn)聞介紹，這是瑞安旗下首個(gè)城市微度假作品。借此，瑞安在城市更新項目上也拓展為復合都心社區、知識創(chuàng )新社區、城市微度假項目三大類(lèi)。

復合都心社區的代表作就是上海新天地，并在多地實(shí)現了異地復制。蟠龍天地對外開(kāi)放，對瑞安而言猶如再造個(gè)“新天地”，借此形成向外復制的經(jīng)驗。

張斌透露，除了蟠龍天地和召稼樓外，城市微度假項目這條產(chǎn)品線(xiàn)還有好幾個(gè)儲備。

他表示，當下整個(gè)行業(yè)部分企業(yè)可能還在考慮生存，對瑞安來(lái)說(shuō)卻是個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)機，最近幾年還會(huì )持續加大投入。

甚至，這家在市場(chǎng)上一度沉寂的房企還當起了“白武士”。張斌稱(chēng)，目前接觸一些房企的資產(chǎn)，大概有二三十個(gè)項目在跟進(jìn)，也在武漢、深圳和廣州等城市挖掘項目機會(huì )。

這與六年前的情況截然不同。城市更新成就了瑞安，也讓瑞安一度陷入危險境地。在2015年時(shí)瑞安房地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率達到了81%的歷史高位，也是從2015年起，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)始通過(guò)出售非核心資產(chǎn)、成立投資基金等方式降杠桿，以減輕壓力。

如今的瑞安房地產(chǎn)更偏愛(ài)穩健安全，走起了輕資產(chǎn)的模式。只是與其他玩家收取服務(wù)費、運營(yíng)管理費的玩法不同，瑞安在商業(yè)業(yè)務(wù)上選擇與一些長(cháng)期資金合作，通過(guò)股權合作方式降低自己的杠桿，同時(shí)又獲得長(cháng)期、穩定的合作伙伴。

張斌介紹，瑞安的合作方包括險資、國資，目前累計合作規模已達320億元。相關(guān)項目瑞安持股比例在20%-51%不等，操盤(pán)則由瑞安負責。

通過(guò)多年運作，瑞安房地產(chǎn)的負債水平逐年下降并慢慢走出困境。截至 2022 年末，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率保持在45%，其中商業(yè)板塊更低至11.5%。

隨著(zhù)公募REITs擴容，商業(yè)地產(chǎn)REITs有望加速落地，對瑞安房地產(chǎn)這樣的城市更新領(lǐng)域的資深玩家來(lái)說(shuō)也是個(gè)好消息。就在4月底瑞安房地產(chǎn)還以位于上海虹橋的虹橋天地作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了國內首單交通樞紐配套商業(yè)綜合體CMBS。

張斌也表示，還是會(huì )等待合適時(shí)機讓瑞安新天地上市。不過(guò)他強調，商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是兩個(gè)不同的板塊，面對的投資人也是兩類(lèi)人群，商業(yè)板塊上市不是為了現金流，而是為了實(shí)現價(jià)值最大化。

與張斌的對話(huà)，呈現出當下行業(yè)里少有的樂(lè )觀(guān)態(tài)度。在這個(gè)靠手藝吃飯、慢工出細活、打造品質(zhì)的時(shí)代里，瑞安通過(guò)自己的手藝，以及建立起自己的朋友圈，摸索出了一條與過(guò)往截然不同的活法。

屬于瑞安等玩家的大時(shí)代，已經(jīng)來(lái)了。

以下是華爾街見(jiàn)聞與張斌對話(huà)實(shí)錄（經(jīng)編輯）：

問(wèn)：前一段時(shí)間，瑞安又拿下了召稼樓項目，這個(gè)項目和蟠龍天地比起來(lái)，它不同的開(kāi)發(fā)難點(diǎn)以及將來(lái)呈現的亮點(diǎn)是什么？

張斌：召稼樓項目跟蟠龍天地，都是我們城市微度假項目，都有悠久的歷史。

遺憾的是，中國很多有歷史分量的地方在逐步?jīng)]落，傳承是難題。其實(shí)蟠龍天地啟動(dòng)前，我們就開(kāi)始細致地調研了。而且除了保留，還要匹配當代人的生活方式，滿(mǎn)足現代人的需求。一定有長(cháng)期發(fā)展視角，不是簡(jiǎn)單改造一下就完事。

未來(lái)這些不同的微度假產(chǎn)品，我們會(huì )組成一個(gè)網(wǎng)絡(luò )。不只是浦東，也希望上海、長(cháng)三角的人都能夠把它當做生活方式的一部分。

問(wèn)：這個(gè)項目可能會(huì )有很多公司想要去拿，瑞安為何能成功？

張斌：過(guò)去20年，中國城市發(fā)展很快。但就是因為快，有些同行和模式往往停留在表面。

90年代開(kāi)始，我們就堅持做擅長(cháng)的城市更新。十幾年前我們已經(jīng)去地產(chǎn)化，把公司定位為可持續城市發(fā)展方案提供者。對待每一寸土地，還是要誠惶誠恐，因為這不是賣(mài)房子賺快錢(qián)的方式。

所以為什么瑞安能與政府很好合作，成為炙手可熱的第一位選擇，通過(guò)20多年來(lái)的案例，已經(jīng)證明了自己是這樣一個(gè)角色。

問(wèn)：瑞安以前太“重”了，今年也再探索一些可持續或者變“輕”的辦法，具體是什么方面？

張斌：我們早年是100%自持，當規模上來(lái)就有些負債問(wèn)題，2008年就碰到了些財務(wù)壓力。

2016年提出降杠桿，因為我們業(yè)務(wù)模式需要很強的財務(wù)運作能力，那時(shí)瑞安出讓了部分非核心資產(chǎn)，把負債率從80%降到今天的30、40%，如果只看商業(yè)板塊，瑞安新天地的負債率是11.5%。

然后發(fā)現市場(chǎng)有很大合作需求，我們?yōu)橘Y產(chǎn)創(chuàng )造價(jià)值，保險和政府非常喜歡。保險公司對回報的要求是長(cháng)期的；國資對一些重要區域有非常強的功能訴求，要打造標桿，蟠龍項目就是這樣。

所以2016年，瑞安同步開(kāi)始輕資產(chǎn)運作，走合作發(fā)展模式，跟收費的輕資產(chǎn)不一樣。這種合作項目，瑞安規模已經(jīng)有320億，我們在這些合作的項目里，大概占股20~51%不等，但項目全部是我們操作。

還有一個(gè)創(chuàng )新資本解決方法，現在也跟一些公司有資金池的考量等等。

所以，現在整個(gè)行業(yè)大部分人還在考慮生存，這是我們一個(gè)很好的發(fā)展時(shí)機。瑞安的腳步?jīng)]有停，這一條產(chǎn)品線(xiàn)除了蟠龍天地和召稼樓，后面有好幾個(gè)儲備。去年我們還在武漢長(cháng)江邊拿了120萬(wàn)方的武昌灣，也在上海楊浦拿了平陽(yáng)路地塊，最近幾年將加大投入。

問(wèn)：這些項目你們自有資金和外部資本運作的資金分別占比多少？

張斌：比如蟠龍項目是全自有，只跟青浦的國資平臺合作，它占了一個(gè)小股，大部分是我們項目的現金流；武昌灣是50:50的合作，最大的合作伙伴是武漢當地的大國企；太平洋新天地，太平洋保險占70%，我們占25%，黃浦區的合作伙伴占5%。

這三個(gè)項目，從25%-100%，每個(gè)項目都有不同的運作方法。

還有一類(lèi)，就是不用進(jìn)一個(gè)新的城市、區域去拿新地，我們所有存量項目的增長(cháng)都沒(méi)停。新天地就是個(gè)開(kāi)發(fā)了20年的項目，2019年又有個(gè)大型計劃，在旁邊又拿了幾塊地，其中一個(gè)是翠湖六期。

因此，即使一個(gè)項目都不拿，在鎖定存量物業(yè)的發(fā)展下，我們目前大概估值820個(gè)億，未來(lái)的5年還要漲50%到1000多億的規模，若再加上新拿的項目增速會(huì )更快。

問(wèn)：前幾天發(fā)了CMBS，應該提升一點(diǎn)你們的負債率，以后還會(huì )不會(huì )繼續做CMBS？

張斌：CMBS對我們資產(chǎn)負債表沒(méi)有影響，虹橋天地項目運營(yíng)非常成熟，這個(gè)項目有一點(diǎn)負債，CMBS發(fā)的量是項目估值的50%，相當于把原來(lái)的負債變成CMBS，成本更低還可以持續持有這個(gè)項目，100%控制。

不只是CMBS，我們還有人民幣、美元基金，也有多元資本的合作方式。C-REITS是很火的一個(gè)話(huà)題，但那條門(mén)縫太小，現在國家的慢慢在推。其實(shí)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)需要這樣多元資金的解決方案，但是它優(yōu)先要放在基建，優(yōu)先考慮國資企業(yè)。

資本多元運作我們都考慮，只關(guān)心時(shí)間和成本。我們的資產(chǎn)實(shí)際上非常適合這類(lèi)模式，盈利能力遠高過(guò)現在市場(chǎng)上的REITS產(chǎn)品，一旦陽(yáng)光普照過(guò)來(lái)，我們就會(huì )考慮的。

問(wèn)：如果屆時(shí)有了重新上市的機會(huì )，新天地會(huì )怎么選擇？

張斌：完全不影響。我們跟那些科技公司上市不一樣，不是為現金流上市，而是想加快發(fā)展。

瑞安房地產(chǎn)這個(gè)公司有兩部分業(yè)務(wù)板塊，一部分是開(kāi)發(fā)包括拿地、建造，但是不持有商業(yè)；商業(yè)的投資持有經(jīng)營(yíng)是放在瑞安新天地平臺。一塊牌子、兩套班子，團隊、管理是分開(kāi)的，因為商業(yè)經(jīng)營(yíng)跟做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理的流程都不一樣。

最好的發(fā)展，是把商業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分開(kāi)。商業(yè)和房地產(chǎn)投資人是兩類(lèi)不同的群體，如果放在一個(gè)上市平臺，就沒(méi)有價(jià)值最大化。

不過(guò)現在市場(chǎng)狀況還不如不上，我們也不差錢(qián)，發(fā)CMBS也能收幾十個(gè)億，為什么要去做吃虧不討好的事，新天地是為有品質(zhì)地上市等待時(shí)機。

問(wèn)：一二線(xiàn)城市的商業(yè)表現現在有點(diǎn)分化，包括現在新時(shí)代群體，他的消費習慣也有改變，新天地是如何思考的？

張斌：談到分化，2016年我們得出的結論就是這個(gè)詞，因為市場(chǎng)的規律一定是用節點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)區域，重要的節點(diǎn)是龍頭的作用。

其實(shí)看到今天城市群的概念，背后的問(wèn)題，是不同城市有不同的發(fā)展路徑，無(wú)論從產(chǎn)經(jīng)還是人口流動(dòng)。為什么我們投資武漢不封頂，跟這些答案都有關(guān)系。

另外一個(gè)分化就是人群的分化，背后深層邏輯，就是不要去想過(guò)去的標準產(chǎn)品。這里面還有一個(gè)是消費結構的變化，像是衣食住行這些必需品消費，線(xiàn)上分走了40%，就意味著(zhù)我們線(xiàn)下要創(chuàng )新、要差異化發(fā)展。

所以地產(chǎn)不能快的一個(gè)原因，就是因為要創(chuàng )新而不是簡(jiǎn)單復制，一個(gè)好的服務(wù)商應該有的遠見(jiàn)。

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