開(kāi)發(fā)商們的悲歡并不相通，一邊是暴雷房企排隊退市，一邊“土豪”房企發(fā)愁如何花錢(qián)買(mǎi)地。

6月1日，一場(chǎng)競爭激烈的土拍，出現在了北京近郊順義區，當地一宗地塊引來(lái)了45家房企的競拍。最終，一家名為“福建雄旺”的企業(yè)以16.56億元的價(jià)格摘走。與起拍價(jià)相比，成交價(jià)的溢價(jià)率達到15%。

(相關(guān)資料圖)

45家，也是北京一塊土地參拍企業(yè)數量的最高記錄。3個(gè)月前，昌平區朱辛莊地塊曾遭到42家房企的爭搶。

起拍價(jià)低，利潤大，是順義這塊土地受歡迎的重要原因。根據公開(kāi)信息，該土地的房?jì)r(jià)與地價(jià)相差約3萬(wàn)元。更為重要的是，此次土拍取消了一個(gè)限制，即拿地后，房企可以讓其他參拍對手入股，這激發(fā)了開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)競拍的動(dòng)力。拿地拼“馬甲”的時(shí)刻又到了。

在45家競拍房企中，除保利、華潤、萬(wàn)科、綠城等頭部房企外，還有10多家陌生房企，有的房企成立不足1個(gè)月，主業(yè)做防水的東方雨虹也來(lái)湊熱鬧?！靶疫\兒”福建雄旺則僅成立7個(gè)月，參保人數為零，此前從未獨立開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)項目。

公開(kāi)資料顯示，福建雄旺曾參股福建國企建發(fā)集團旗下的項目。市場(chǎng)猜測，其可能是幫助建發(fā)拿地的“馬甲”。

中指研究院在一則研報中指出，房企當前的投資邏輯趨同，導致核心城市土拍中簽率不斷走低，央國企尤甚。為了拿地，房企會(huì )廣泛參與土拍，甚至動(dòng)用“馬甲”，這推高了搖號難度。部分下游房企也積極參與土拍，拿地后，在與甲方的合作中可以增添談判籌碼。

從債務(wù)危機中緩過(guò)勁的開(kāi)發(fā)商們，則變得異常謹慎，為了尋求確定性投資，他們紛紛從三四線(xiàn)城市撤離，轉戰一二線(xiàn)城市的核心板塊。

以號稱(chēng)“三四線(xiàn)之王”的碧桂園為例，今年初，他們宣布重啟拿地，并將投資轉到一二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)核心區位。

拿地風(fēng)口轉向，加劇了不同城市的分化，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)回暖，三四線(xiàn)城市則繼續遇冷，不見(jiàn)起色。

申港證券的數據統計稱(chēng)，今年前5月，一線(xiàn)城市成交面積同比增長(cháng)30%，二三線(xiàn)城市僅增長(cháng)3%、2%，一線(xiàn)城市成交總價(jià)同比增長(cháng)10%，二三線(xiàn)則下滑19%、12%。

利潤足，搶地像“打新”

在以往，林海（化名）經(jīng)常會(huì )到飛到全國各地出差，他是一家國企開(kāi)發(fā)商的投拓人士，要去各地看土地，甄別項目質(zhì)量。但現在，這樣的差旅少了，公司也提高了拿地標準。

他所在的公司，2020年時(shí)，一個(gè)項目的凈利潤達到6%、內部收益率（IRR）達到20%，公司就會(huì )批準拿地。眼下，這兩項指標分別被提高到10%和30%。

“只有達到這個(gè)標準，總部過(guò)會(huì )了才會(huì )有希望批準拿地?！绷趾Ｏ蜃髡吒袊@， “從去年下半年開(kāi)始，大家拿地策略比較接近?，F在融資限制多，償債壓力大，與利潤率相比，公司對現金流回正時(shí)間的要求更高?！?/p>

按照如此高標準，林海所在的房企大幅收縮了投資戰線(xiàn)——除了北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門(mén)、合肥、南京、西安這些二線(xiàn)城市，以及東莞、寧波等極少數三線(xiàn)城市。

“像武漢、重慶、天津、鄭州這些城市，庫存實(shí)在太大了，就不在我們的投資戰線(xiàn)中了?！绷趾Ｕf(shuō)道。

民營(yíng)房企也不例外。在5月份的股東大會(huì )上，新城控股董事長(cháng)王曉松也判斷稱(chēng)，公司在現金流健康后會(huì )重新拿地，現在上海、蘇州、杭州等核心城市的項目各項利潤指標都不會(huì )錯，這種肯定100%股權來(lái)做，一旦有好的項目肯定不會(huì )放過(guò)。

在這一輪“搶地潮”中，爭奪激烈的只有核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

比如，除北京順義的土拍外，成都青羊區一宗土地也有35家房企進(jìn)入搖號抽簽環(huán)節，3.5萬(wàn)元的樓面價(jià)也創(chuàng )下當地新房最高限價(jià)；杭州蕭山一宗地，搖號房企更是多達60家，廈門(mén)五緣灣地塊甚至引來(lái)88家房企參拍。

足夠的利潤空間，是吸引開(kāi)發(fā)商蜂擁而至的核心原因。

以土拍持續火熱的成都為例，作者統計，在2021年的土拍中，房?jì)r(jià)與地價(jià)的起始價(jià)差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力價(jià)差則拉升至1.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元。2023年的土拍也延續了去年的勢頭，最高一宗地的起始房地價(jià)差達到1.85萬(wàn)元。

一位熟悉成都土拍的市場(chǎng)人士曾告訴作者，土拍入市前，當地國土部門(mén)都會(huì )預公告，通過(guò)召開(kāi)土地推介會(huì )等形式進(jìn)行摸排，看看房企有無(wú)參拍興趣，要保證去化率、溢價(jià)率等等，一旦流拍掉，還要內部復盤(pán)寫(xiě)報告，維持土地市場(chǎng)的熱度。

“政府非常懂市場(chǎng)，最近賣(mài)的都是優(yōu)質(zhì)地塊，基本都要搖號”。這位市場(chǎng)人士說(shuō)。

局部火熱，整體偏冷

“現在區域為了拿地都很卷?！彼渭眩ɑψ髡弑硎?，她是一家TOP20房企某區域投拓負責人。

去年，她所在的房企資金有限，他們需要四處跟蹤地塊，寫(xiě)投資報告，做市場(chǎng)和客戶(hù)研究，好不容易找到可以滿(mǎn)足投資標準的項目，上報集團后，依然會(huì )給砍掉幾個(gè)，到了集團決策會(huì )后，又會(huì )被砍掉幾個(gè)。

“報了10宗地塊，最終只批準去參拍兩宗?！彼渭颜f(shuō)。

到了今年，集團的資金充裕了，對項目的利潤率要求也降低了，開(kāi)始鼓勵區域公司多去拿地。但是，宋佳也明顯感覺(jué)到土拍競爭更激烈了，一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊基本都要搖號，完全拼運氣，三線(xiàn)城市地價(jià)低、區位好又有客戶(hù)基礎的地塊，集團也鼓勵去拿。

宋佳表示，三線(xiàn)城市拿地最核心要素是，地價(jià)要和周?chē)偲烦制交蚋阋恕?/p>

“一旦將來(lái)市場(chǎng)下行，大家都降價(jià)，別人可以降2000元，如果你拿地的價(jià)格高，你就沒(méi)得降，就會(huì )被玩死?！彼渭烟寡?，今年以來(lái)，盡管她的團隊看了不少地，但一宗三線(xiàn)城市的土地也沒(méi)敢拿。

克而瑞研究中心近期一篇研報指出，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。對于大部分三四線(xiàn)城市，尤其是長(cháng)三角和粵港澳之外的低能級城市，短期熱度難見(jiàn)起色，底價(jià)成交是常態(tài)。

上述機構統計稱(chēng)，2023年1-5月，全國300個(gè)城市推出了1691宗住宅用地，共成交1201宗，成交規劃建面同比下探27%。百強房企的拿地總額僅為4290億元，同比下降8.4%。

一位山東某地級市本土開(kāi)發(fā)商負責人告訴作者，地方政府舉辦土地推介會(huì )，上半年賣(mài)了七八塊地，表面看上去挺紅火，但這些地塊不是工商業(yè)用地，就是在補手續的老住宅地塊，今年并未新增招拍掛住宅用地，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)什么拿地熱情。

“地方政府也著(zhù)急，沒(méi)有賣(mài)地收入，現在都跑出去搞招商引資了?！边@位負責人說(shuō)。

他補充稱(chēng)，今年二三月份，當地市場(chǎng)還不錯，配合著(zhù)降價(jià)，很多項目賣(mài)了去年半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但進(jìn)入4月份，市場(chǎng)就急轉直下，小地方流動(dòng)人口少，也缺乏外來(lái)投資者。

值得注意的是，一旦高能級城市放松拿地門(mén)檻，虹吸效應顯現，更多的三四五線(xiàn)城市就會(huì )逐漸被遺落。

以開(kāi)發(fā)商重倉的浙江為例，杭州拿地寶研究院統計稱(chēng)，今年前5月，杭州賣(mài)出去83宗地，成交金額高達786億元，其次為溫州和寧波，分別為201億元、172億元。但放眼全省，經(jīng)營(yíng)性用地（住宅+商辦）出讓成交面積和總額，則分別同比下滑21%、24%。

其中，溫州洞頭區、紹興諸暨市、金華浦江縣、麗水慶元縣四個(gè)區縣，經(jīng)營(yíng)性用地至今都是零成交。

“馬甲”何以重出江湖

在房地產(chǎn)行業(yè)，用“馬甲”去搶地的玩法并不新穎，2021年上半年，土拍市場(chǎng)競爭激烈，多地政府甚至發(fā)文禁止房企在競拍土地時(shí)使用“馬甲”。

此后，伴隨著(zhù)土拍市場(chǎng)的驟冷，這種“馬甲”搶地的現象逐漸消失。如今，搖號中簽率不斷走低，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭又異常激烈，“馬甲”開(kāi)始重出江湖。

不過(guò)，在以往，“馬甲”多是與開(kāi)發(fā)商存在股權關(guān)系的子/孫公司。時(shí)下的“馬甲”則與房企沒(méi)有股權關(guān)系，但又具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，比如東方雨虹這樣做防水保溫的下游供應商，一些開(kāi)發(fā)商也甘愿做同行的“馬甲”。

今年2月，新城控股以25億元的總價(jià)，搖中杭州臨平區一宗土地。據地產(chǎn)自媒體《一勺言》內容，該地塊要建商業(yè)綜合體，新城更符合條件，招商蛇口便找到新城，要求對方做自己的馬甲公司，拿下地后即轉手，招商蛇口在后續項目的股權中占絕對優(yōu)勢。

《一勺言》的文章還寫(xiě)道，在長(cháng)三角地區，招商還會(huì )找有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的總包單位做馬甲公司。拍中了，項目就做股權轉讓?zhuān)罄m的總包工作也會(huì )交給對方，算是一種交換。

目前，對于這類(lèi)“新型馬甲”，各地尚未見(jiàn)到明確的監管動(dòng)向。

在3月份，42家房企圍獵北京朱辛莊地塊時(shí)，中建系6家子公司都有參拍。不久之后，北京規劃和自然資源委員會(huì )為土拍規則打了補丁，將“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買(mǎi)”，調整為更嚴格的“同一集團成員企業(yè)不得同時(shí)報名競買(mǎi)同一宗地”。

在6月1日的北京土拍中，北京規自委又直接取消了土地成交后不得將股權轉給其他競買(mǎi)方的限制。這意味著(zhù)，一旦搖中后，開(kāi)發(fā)商可以引入其他同行合作開(kāi)發(fā)。

即便土拍市場(chǎng)競爭激烈，但開(kāi)發(fā)商依然非常謹慎，幾乎到了不能拿錯任何一塊地的狀態(tài)。

林海向作者介紹，在以往，如果利潤率等指標無(wú)法達到集團要求，但操盤(pán)團隊的成本管控、銷(xiāo)售能力很強，出于培養團隊的目的，集團可能會(huì )對拿地條件適當照顧。但現在，則不會(huì )有這樣的事情了，集團可能會(huì )建議區域做“代建項目”來(lái)養活自己。

“即便裁撤團隊，也不會(huì )冒險去拿房?jì)r(jià)沒(méi)有支撐的地塊?！绷趾Ｕf(shuō)。

從去年開(kāi)始，華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開(kāi)發(fā)商，相繼擠進(jìn)了代建賽道。但眼下，能賺錢(qián)的土地基本都要靠招拍掛公開(kāi)市場(chǎng)搶?zhuān)ǚ蕉嗫亢偷胤匠峭逗献?，而后者手中囤積的項目大多地價(jià)高企，并不好賺錢(qián)。

一位TOP30民營(yíng)房企福建區域高管對作者表示，大家都是職業(yè)經(jīng)理人，對項目?jì)r(jià)值研判區分度不大，加上當地土地供給有限，搶地很激烈，即便城投兜底拿地，自己團隊也能開(kāi)發(fā)，很少聽(tīng)說(shuō)城投把地交給誰(shuí)代建，江浙那邊有很多城投兜底后找代建方開(kāi)發(fā)的模式。

同樣謹慎的，還有房地產(chǎn)行業(yè)的投資機構。

根據西政資本近期的一篇研報，目前，大部分投資機構只盯著(zhù)優(yōu)質(zhì)融資主體或優(yōu)質(zhì)地塊項目，市面上能做地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的信托機構只有五六家，私募機構更是屈指可數，央企金控平臺今年初激進(jìn)了一陣子后，又開(kāi)始觀(guān)望了，剩下的民營(yíng)金控也開(kāi)始戰戰兢兢。

本文作者：郭一非，本文來(lái)源：棱鏡，原文標題：《開(kāi)發(fā)商北京“搶地”，土拍市場(chǎng)又火了？》

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