【資料圖】

1月5日，人民銀行、中國銀行(行情601988,診股)保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整長(cháng)效機制的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

《通知》提出，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

兩部門(mén)指出，住房貸款利率政策與新建住房?jì)r(jià)格走勢掛鉤、動(dòng)態(tài)調整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當地商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行的長(cháng)效機制。

接受證券時(shí)報·券商中國記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，《通知》的出臺，意味著(zhù)首套住房貸款利率政策和市場(chǎng)具體表現掛鉤，既有利于地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為低迷，短期內或能看到更多城市的首套房貸利率將延續此前水平或進(jìn)一步下調。

根據新房銷(xiāo)售價(jià)格連降3個(gè)月評估是否階段性放寬

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期，對當地新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估。

按照《通知》規定，2023年一季度各城市的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策將根據2022年9月-11月當地新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比是否連續3個(gè)月均下降來(lái)決定。

《通知》提出，對于評估期內新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會(huì )派出機構指導省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制配合實(shí)施。

《通知》還提出，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均上漲，應自下一個(gè)季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“建立動(dòng)態(tài)調整機制，意味著(zhù)現在首套住房貸款利率政策和市場(chǎng)具體表現掛鉤?！敝倭柯?lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟對證券時(shí)報·券商中國記者表示，《通知》的出臺，有利于支持城市政府科學(xué)評估當地商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行的長(cháng)效機制。

更多城市有望下調首套房貸利率下限

此前，人民銀行、銀保監會(huì )在2022年9月29日發(fā)布《關(guān)于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱(chēng)“930政策”），明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據中指研究院統計，該政策發(fā)布后，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對“930政策”的接續?！锻ㄖ分赋?，人民銀行、銀保監會(huì )決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整長(cháng)效機制。

中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力較大，價(jià)格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量較多。

根據人民銀行、銀保監會(huì )規定，全國統一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限按照不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)設定，當前為4.1%。

“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制調整的是首套房貸利率下限，而非首套房貸利率，房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶(hù)商定?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼對證券時(shí)報·券商中國記者表示，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶(hù)將實(shí)際執行房貸利率下限。未來(lái)一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.1%。

改善房地產(chǎn)需求端是今年重心

從中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開(kāi)的2023年中國人民銀行工作會(huì )議提出“支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。普遍觀(guān)點(diǎn)認為，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將著(zhù)力于需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數據看，住戶(hù)貸款特別是住戶(hù)中長(cháng)期貸款增長(cháng)乏力，是拖累人民幣貸款增長(cháng)的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。

他認為，2023年要從房地產(chǎn)需求側發(fā)力，提振居民購房消費意愿和能力。應進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化。對住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應進(jìn)行適當調整。對限購政策，可考慮適當放開(kāi)一、二線(xiàn)城市限購政策，允許結清貸款的居民購買(mǎi)第三套住房。

隨著(zhù)更多房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策落地生效，龐溟表示，預計2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將出現較為明顯的回暖勢頭，“銷(xiāo)售-拿地-新開(kāi)工”鏈條將更為暢通，銷(xiāo)售端、融資端、投資端數據將逐步呈現企穩反彈態(tài)勢。

關(guān)鍵詞： 銀保監會(huì ) 首套房貸利率