作者 | 周智宇、曹安潯

從宋廣菊到劉平，保利的夢(mèng)想也從“重回前三”變成了“進(jìn)三爭一”。如今，它離這個(gè)目標已然不遠。

克而瑞2022年銷(xiāo)售榜顯示，保利發(fā)展以全口徑銷(xiāo)售金額4573億元排在房企第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次。與排在第一的碧桂園，僅剩下70億元差距。

【資料圖】

這一掃保利發(fā)展過(guò)去多年沖高不得的郁郁之氣，讓其成為今年逆勢而上的房企代表。并且離董事長(cháng)劉平在內部定下的“進(jìn)三爭一”的目標，也儼然只剩臨門(mén)一腳。

如今，劉平治下的保利發(fā)展野心勃勃，取代碧桂園成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，是他想要實(shí)現的小目標。

就在去年12月30日晚間，保利發(fā)展發(fā)布了一系列公告，其目的就是為推進(jìn)125億定增做準備，并且實(shí)際控制人保利集團也出手，稱(chēng)將認購1億至10億元。

這也是上市房企股權融資開(kāi)閘一個(gè)多月后，單筆募集金額最大的涉房再融資。從保利發(fā)展當晚公布的一系列公告也可以看到，保利發(fā)展有備而來(lái)，打定主意要借著(zhù)這次再融資完成自己的目標。

從公告本身來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展稱(chēng)，125億再融資主要是為了保交付，募集資金凈額當中有110億將主要投向廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個(gè)住宅項目，15億用于補充流動(dòng)性。

中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁認為，保利發(fā)展14個(gè)項目目前均已開(kāi)工，預計2023年年底將陸續進(jìn)入結算。而募資也將讓保利發(fā)展資產(chǎn)規模得到提高，優(yōu)化財務(wù)結構。

相比行業(yè)里其他房企，央企保利過(guò)去一年的融資渠道還是相對通暢?；葑u(yù)研報顯示，今年前10月，保利發(fā)展已發(fā)行公開(kāi)債募資198億元，此外，還有擬募資近200億元的公開(kāi)債已提交申請。從借款成本來(lái)說(shuō)，保利發(fā)展截至2022年上半年的借款成本低至4.32%，處于行業(yè)較低水平。

對保利來(lái)說(shuō)，此次定增的意義更大是讓其獲得了進(jìn)一步加杠桿的空間。在如今地產(chǎn)利好頻出，房企得到政策支持后，誰(shuí)手里有著(zhù)更充足的資金，能夠趁著(zhù)當下拿地，將奠定接下來(lái)的行業(yè)地位。

克而瑞數據顯示，保利發(fā)展去年拿地金額1613.6億元，保持在35.3%的拿地強度。這會(huì )在未來(lái)逐漸轉換為其銷(xiāo)售額。按照惠譽(yù)的預測，2023年保利發(fā)展的銷(xiāo)售額將增長(cháng)5%。以2022年全口徑銷(xiāo)售額來(lái)算，其全口徑銷(xiāo)售額將突破4800億元。

這也使得在今年，保利發(fā)展就可能成為行業(yè)的老大。劉平也曾指出，保利發(fā)展會(huì )維持市場(chǎng)份額，量力而行。按照自己的節奏就能水到渠成。

遺憾的是，很多房企已經(jīng)看不到這一天了。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在跨年演講中透露，2022年前11月百強房企銷(xiāo)售額下降40%，千億房企銳減一半。

今年的洗牌也會(huì )依舊殘酷，一部分房企倒在黎明前或者掙扎在上岸路上，只有保利、中海、華潤、招商等央國企和萬(wàn)科、金地、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企活了下來(lái)，還活得不錯。

這些房企會(huì )是接下來(lái)地產(chǎn)江湖里的新的中流砥柱，構建出一個(gè)全新的地產(chǎn)競爭格局。一個(gè)全新的房地產(chǎn)周期也已然到來(lái)，下半場(chǎng)里，不僅是開(kāi)發(fā)商視角打天下，靠著(zhù)好的產(chǎn)品力爭奪客戶(hù)，更是要從運營(yíng)者的維度比拼。

接下來(lái)的周期里，誰(shuí)能成為一個(gè)全能型選手，長(cháng)期、持續勝出，才能真正成為新周期里地產(chǎn)的老大哥。這也是接下來(lái)劉平和他的團隊想要實(shí)現的目標。

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關(guān)鍵詞： 年上半年 首席分析師