過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的波動(dòng)和調整，活下來(lái)的房企仿若穿越生死關(guān)，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營(yíng)房企崛起、逆襲，港資地產(chǎn)商也重新殺了回來(lái)。

他們，構成了新生代房企的主力。一個(gè)全新的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)形成。華爾街見(jiàn)聞就此推出“地產(chǎn)新生代”專(zhuān)題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來(lái)藍圖。

(資料圖)

作者 | 曹安潯

2023年伊始，房地產(chǎn)界備受關(guān)注的一樁收購案，就以迅雷不及掩耳之勢達成了。而在這背后，是房地產(chǎn)江湖排位的又一次輪變，閩系房企的老大，已由世茂變成了建發(fā)。

1月29日，建發(fā)股份公告擬購買(mǎi)美凱龍29.95%股份，賣(mài)方美凱龍是國內連鎖家居賣(mài)場(chǎng)龍頭，創(chuàng )始人車(chē)建新有著(zhù)“全球Mall王”的外號。

買(mǎi)方建發(fā)股份則是近年擴張勢頭兇猛的“野心家”，經(jīng)過(guò)此番收購，建發(fā)股份的野心已是“明牌”了。其旗下的建發(fā)房產(chǎn)，也一路突進(jìn)至 2022年克而瑞銷(xiāo)售榜第8，成為閩系房企新老大。

建發(fā)股份母公司是廈門(mén)國資委控股的建發(fā)集團，作為近年嶄露頭角的地方國資代表，建發(fā)股份的擴張路徑也將給其他地方國資提供一個(gè)參考，未來(lái)的地產(chǎn)甚至更多行業(yè)，有望看到更多地方國資的身影。

吞并

自1月8日晚間，雙方公告收并購意向、拉開(kāi)收購案大幕之后，不到十天時(shí)間，建發(fā)股份和美凱龍就迅速通過(guò)了具體交易方案。

根據公告，建發(fā)股份擬購買(mǎi)美凱龍13.04億股，收購對價(jià)不超過(guò)62.86億元，以現金方式支付，資金來(lái)源于自有資金及配套貸款。

建發(fā)股份將分兩期支付轉讓款，第一期交易對價(jià)為57.86億元；第二期交易對價(jià)5億元。

交易完成后，建發(fā)股份將持股美凱龍29.95%股份，超過(guò)紅星控股及其一致行動(dòng)人合計持有的24.9%，成為美凱龍的新控股股東。同時(shí)，美凱龍實(shí)際控制人也將由車(chē)建新變更為廈門(mén)市國資委。

對于這次交易，美凱龍大部分投資者樂(lè )見(jiàn)其成，截至1月31日收盤(pán)，美凱龍股價(jià)不到一個(gè)月累計漲幅25.21%。

建發(fā)股份的投資者們則大多不看好這次交易，在首次公告收購意向的次日（1月9日），建發(fā)股份就遭遇股價(jià)跌停，此后股價(jià)持續低迷。

這也讓建發(fā)股份著(zhù)急了，并在1月15日召開(kāi)了一場(chǎng)投資者說(shuō)明會(huì )，吸引了近千名投資者參加。

最讓投資者擔憂(yōu)的是美凱龍的巨額負債。財報顯示，截至2022年9月底，美凱龍資產(chǎn)負債率為56.85%，高于行業(yè)平均水平，合并總負債約為756億元，其中有息負債約為382億元。

對此，建發(fā)股份管理層回應稱(chēng)，美凱龍的負債，不僅大部分是有優(yōu)質(zhì)抵押物的長(cháng)期借款，而且以子公司借款為主，子公司借款約為628億元，以子公司物業(yè)作為抵押、上市公司擔保。 “大部分債務(wù)不在上市公司層面，需要控股股東擔保的較少，后續需要建發(fā)股份的擔保同樣較少?！?/p>

不過(guò)說(shuō)明會(huì )后股價(jià)依然持續下跌，雪球數據顯示，自1月6日至1月31日收盤(pán)，建發(fā)股份累計跌幅達11.12%。

但收購美凱龍，建發(fā)股份勢在必行，并已在干預美凱龍的董事會(huì )和管理團隊的變更。

1月18日的公告顯示，郭丙合、車(chē)建芳、蔣小忠、陳淑紅等4位美凱龍高管已向董事會(huì )提出辭職，同時(shí)美凱龍副總經(jīng)理李建宏被增補為執行董事，來(lái)自建發(fā)股份的鄭永達、王文懷及鄒少榮擔任非執行董事。

野心

建發(fā)股份吞并美凱龍背后，是持續擴大房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)版圖的野心。建發(fā)股份認為，收購美凱龍后，能將以上海為中心的長(cháng)三角作為“橋頭堡”輻射全國，從區域型國資龍頭企業(yè)，轉向具備全國影響力的綜合性企業(yè)。

閩系房企曾是房地產(chǎn)上半場(chǎng)中非常耀眼的群體，千億黑馬頻出，世茂還進(jìn)入了行業(yè)前十。 而當時(shí)建發(fā)股份旗下的建發(fā)房產(chǎn)僅排名第31。

然而，在房地產(chǎn)轉入下半場(chǎng)之時(shí)，閩系房企大洗牌，泰禾、福晟、寶龍等暴雷、跌落，閩系房企老大也“換人”了。

2022年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額1703.2億元，躋身排行榜第10，排在它前面的是金地、綠城、龍湖等老牌巨頭。

建發(fā)房產(chǎn)還逆勢大舉拿地， 2022年新增土地貨值908.5億元，位列克而瑞房企新增貨值榜第10，創(chuàng )公司有史以來(lái)最高拿地排名。

不過(guò)由于過(guò)去幾年溢價(jià)大舉拿地，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)累及建發(fā)股份的毛利率。

國盛證券指出，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要來(lái)自建發(fā)房產(chǎn)）毛利率已從2018年度的35.4%一路下跌至2022年前三季度的14.8%。因此，接下來(lái)，如何平衡規模擴張和盈利問(wèn)題，將是建發(fā)房產(chǎn)要解決的難點(diǎn)。

值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)只是近年逆勢崛起的國資房企的代表。

這兩年，在大批規模房企倒下之時(shí)，如建發(fā)房產(chǎn)、越秀、招商蛇口、華發(fā)、中國鐵建、中交房地產(chǎn)等國資房企集體崛起，在銷(xiāo)售和土拍市場(chǎng)中快速提升，大舉擴張，來(lái)勢洶洶。

在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，這些國資房企將與其他幸存下存的優(yōu)質(zhì)房企一道，繼續馳騁、競賽，繪就新的房產(chǎn)競爭格局，演繹屬于地產(chǎn)新生代的傳奇故事。

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關(guān)鍵詞： 建發(fā)股份 控股股東 執行董事