地產(chǎn)貸款加杠桿窗口重啟。我們估算本輪房地產(chǎn)調整周期中，新發(fā)放按揭利率已降至3.9%左右的歷史最低水平，但購房平均按揭貸款比例約為31%為歷史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠桿空間。我們認為此次政策調整中降低首付比例、“認房不認貸”的相關(guān)政策能夠提升居民購房杠桿比例，作為購房門(mén)檻的首付比例降低也利于刺激購房需求，杠桿比例和購房需求的同時(shí)提升有望重啟房地產(chǎn)貸款加杠桿窗口。

銀行“資產(chǎn)荒”拐點(diǎn)。截至2Q23居民購房按揭貸款同比增速可能歷史首次進(jìn)入負增長(cháng)（參見(jiàn)《央行發(fā)布會(huì )有哪些新信號[2]》），房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比例從2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下（TTM），“消失的地產(chǎn)杠桿”是銀行2022年以來(lái)銀行“資產(chǎn)荒”的主要原因。本次政策調整有望刺激房地產(chǎn)貸款新發(fā)放，存量按揭利率調整有望減少提前還貸現象（參見(jiàn)《存量按揭利率調整探討[3]》），我們預計長(cháng)期房地產(chǎn)貸款占新增貸款比例可能已經(jīng)見(jiàn)底，銀行“資產(chǎn)荒”拐點(diǎn)有望出現。

對公敞口金融風(fēng)險緩釋。房地產(chǎn)銷(xiāo)售恢復也有望改善房企現金流，改善房企信用狀況，從而減少不良生成、降低信用成本、提高銀行利潤。我們估算截至2022年年底銀行表內房企風(fēng)險敞口約17萬(wàn)億元（包括貸款、非標和債券），占總資產(chǎn)比重約5%；對公房地產(chǎn)貸款約14萬(wàn)億元，占銀行貸款約6%。2022年年底上市銀行房地產(chǎn)對公不良率約4%，假設撥備比例為25%，我們估算4%房企不良資產(chǎn)率帶來(lái)的信用成本約相當于銀行凈利潤的3%。

銀行估值繼續修復。我們認為近期政策“穩增長(cháng)、防風(fēng)險”信號明確（參見(jiàn)《如何理解“一攬子化債方案”[4]》），地產(chǎn)政策調整有利于銀行“資產(chǎn)荒”改善、房地產(chǎn)敞口風(fēng)險緩釋。我們重申看好銀行板塊絕對收益表現，并調整股票推薦順序，見(jiàn)報告《銀行間估值會(huì )繼續收斂嗎？[5]》。