能夠以市價(jià)七折左右的價(jià)格買(mǎi)到市區的新樓而非二手房，是中國香港特區房地產(chǎn)市場(chǎng)8月酷熱的天氣里非常熱門(mén)的“大事件”。

8月12日，當地較有實(shí)力的一家地產(chǎn)商推出的一棟新樓盤(pán)進(jìn)行第二次出售。全部626間單位半天左右售罄。投下“深水炸彈”，是當地解讀這一降價(jià)較為普遍的方式。價(jià)格這一稍顯敏感的促銷(xiāo)手段在多大程度上影響了銷(xiāo)售，以及會(huì )不會(huì )有更多地產(chǎn)商跟進(jìn)，相關(guān)話(huà)題仍在全城熱議。

拿下近8年來(lái)中國香港特區首輪銷(xiāo)售最多“冠軍”的這棟新樓盤(pán)，名為“親海駅II”。駅是“驛”的日本簡(jiǎn)體漢字，在港較常用。其位于油塘工業(yè)區東源道8號，樓花期長(cháng)約27個(gè)月。所謂“平爆價(jià)”，是指其此次推出的626間房屋原價(jià)為呎價(jià)18200元（港幣，下同。1000平方呎約為90平方米）。綜合計算折扣后，折合平均呎價(jià)約為14868元。折扣后的售價(jià)為290萬(wàn)港幣至1134.6萬(wàn)港幣。

(相關(guān)資料圖)

在這一樓盤(pán)近期首次推盤(pán)時(shí)，132個(gè)單位的平均呎價(jià)則為1.34萬(wàn)元。翻查該地區相關(guān)房屋數據后可大致發(fā)現：上述相關(guān)價(jià)格與同區其他二手樓盤(pán)相比都便宜近二至三成，這也是所謂“地產(chǎn)商七折賣(mài)房”這一較為廣泛流傳說(shuō)法的基礎。

衡量房屋售價(jià)應綜合考慮，樓層、景觀(guān)和新舊均會(huì )造成差異。而該樓盤(pán)位于的油塘地區，正由原先的工業(yè)區轉變?yōu)樽≌瑓^，多個(gè)大型樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)。整體而言，雖具體折扣難以衡量，但該樓盤(pán)作為新房的均價(jià)低于周邊二手房屋（基本條件類(lèi)似）的均價(jià)，卻是事實(shí)。

多重因素造就的“市區樓、新界價(jià)”，引發(fā)了前后兩次超萬(wàn)人為此親臨現場(chǎng)“搶房”，高峰時(shí)排隊人龍從周邊的餐廳、商場(chǎng)延展至商場(chǎng)外的天橋和地鐵站，是近年來(lái)香港地產(chǎn)業(yè)內較為少見(jiàn)的熱鬧場(chǎng)景。

市道不振，源于受此前數波疫情及外部連番加息等因素影響，中國香港特區經(jīng)濟和與之相關(guān)的地產(chǎn)界均受到較大沖擊。以2022年數據來(lái)看，全年新房?jì)H售出不足1萬(wàn)個(gè)單位。從2023年初至今，隨著(zhù)復關(guān)等因素帶來(lái)刺激，香港樓價(jià)曾在第一季度時(shí)迎來(lái)一定利好，但卻在第二季度繼續再次顯現疲態(tài)。

新樓盤(pán)以每月數百間的速度緩慢售出，帶來(lái)的影響是總量不斷積壓，目前地產(chǎn)商們手中已獲“賣(mài)樓紙”卻未推盤(pán)的新房總數，可能已超1.5萬(wàn)套（相關(guān)部門(mén)仍在處理中的單位數量則近1.8萬(wàn)套）。而根據當地房屋局此前公布的最新數據：未來(lái)3至4年，一手私人住宅總潛在供應量超過(guò)10萬(wàn)套。

市場(chǎng)總盤(pán)子的庫存增加還是減少，是作為個(gè)體的地產(chǎn)商在制定新盤(pán)出售價(jià)格時(shí)候的核心要素之一。另一個(gè)核心要素，則是地產(chǎn)商對資金的需求和對利息的敏感度。有相關(guān)資料顯示：目前地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債比率，普遍在50%以下。粗看并不算高，但其資產(chǎn)里也可能會(huì )有部分是投資物業(yè)，假如以現金和負債進(jìn)行比對，一些地產(chǎn)商的實(shí)際負債會(huì )更高。

按照當地模式，大型地產(chǎn)商在向銀行申請貸款時(shí)，其利率大約在H+0.6厘至H+1.2厘。在美國開(kāi)啟加息周期前，超低的利率讓地產(chǎn)商有非常強烈的“捂盤(pán)”“持貨”能力。但在目前1至3個(gè)月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息，則意味著(zhù)不少地產(chǎn)商都有以低價(jià)吸引買(mǎi)家注意的意愿。

不同的地產(chǎn)商采取策略的不同，一個(gè)方面的差異是“先求量、后求價(jià)”，還是希望在情況變得更為緊張前盡可能出貨。前述樓盤(pán)地產(chǎn)商以往的風(fēng)格大多是市場(chǎng)遇冷時(shí)盡量“貨如輪轉”，減價(jià)促銷(xiāo)。而對于其他地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，則取決于幾個(gè)主要因素。

首先，是當地有信心且有能力置業(yè)的買(mǎi)家總數仍有多少。從需求端來(lái)看，隨著(zhù)利息上升，則意味著(zhù)每月還款的增加，有能力者減少。香港金管局近期推出了一系列的所謂“放寬逆周期措施”，其主旨就是幫助高收入家庭上車(chē)或者換樓。為此，其將1500萬(wàn)元以下自住物業(yè)最高按揭成數放寬至七成；樓價(jià)逾1500萬(wàn)元至3000萬(wàn)元以下的自住物業(yè)，按揭成數上限由五成放寬至六成。這是2009年推出相關(guān)政策以來(lái)首次針對住宅物業(yè)進(jìn)行放寬。

雖然金管局放寬了貸款購房的貸款比例上限（降低首付總額），但對購房者供款占月入比例并沒(méi)有放開(kāi)，并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上，物業(yè)按揭利率則仍處于3.625至3.75厘之間。而根據該局近期公布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》顯示：香港家庭負債占本地生產(chǎn)總值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，較2008年時(shí)上升近一倍。

買(mǎi)家總數“捉襟見(jiàn)肘”后買(mǎi)方市場(chǎng)終于逐漸形成的情況，可以從香港整體的二手房市場(chǎng)情況中部分得到體現。近期，隨著(zhù)一系列新樓盤(pán)以較低價(jià)格入市凍結購買(mǎi)力，香港多個(gè)地區的看樓活動(dòng)總數縮減，九龍、新界的一些地區甚至陷入“零看盤(pán)”狀態(tài)。

其次，雖有已有地產(chǎn)商首先“劈價(jià)”入市，但其他家跟隨與否，也取決于其手中的可售樓盤(pán)的實(shí)際成本情況如何。目前來(lái)看，不少可推售的樓盤(pán)的地基，是在3至5年前市場(chǎng)較為旺盛時(shí)以高地價(jià)拍下。而在其對后市仍有信心的情況下，小步微調或許仍是更為流行的選擇。

積少亦能成多。部分業(yè)內人士則指出：如果有更多的地產(chǎn)商跟招，則意味著(zhù)二手市場(chǎng)的價(jià)格下探壓力增加，今年香港整體樓價(jià)已有幅度不同的下調空間。作為指向標，當地某地產(chǎn)代理商近期的一份報告顯示：7月份整體住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)登記錄3065宗及265.91億元，較6月分別下跌15.2%及20.9%。住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)登記量較今年3月高峰的6690宗下跌超過(guò)5成，4個(gè)月累跌54.2%。

針對市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢的情況，市場(chǎng)中曾屢次出現要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的實(shí)際賣(mài)地收益可能只有不足400億元，將創(chuàng )下2008年以來(lái)的新低。但近期一系列相關(guān)政策的基調顯示香港特區政府的取態(tài)仍是：當地總體房?jì)r(jià)仍超出一般市民的承受范圍，在銀行體系保持穩健情況下適度回調價(jià)格，有望讓更多的市民實(shí)現安居樂(lè )業(yè)。

8月12日，香港特區政府房屋局局長(cháng)何永賢在點(diǎn)評相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格調整時(shí)則指出：目前整體經(jīng)濟環(huán)境仍在變動(dòng)，當局須兼顧市民負擔能力。以400多萬(wàn)元的單位為例，每月供款占家庭收入中位數的73%，較2003年起20年來(lái)的平均數的約50%為高，因此政府“需要小心考慮”。

文章來(lái)源：財經(jīng)雜志 原文標題《香港真的開(kāi)始“七折賣(mài)房”了？》作者：焦建 圖片：焦建/攝