核心觀(guān)點(diǎn)

新發(fā)個(gè)人房貸利率持續下行,存量房貸利率調降的討論愈發(fā)熱烈。事實(shí)上，存量房貸利率下調已有先例，但2008年下調利率的背景與現在的經(jīng)濟環(huán)境仍然存在三大不同。下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門(mén)負債壓力、刺激消費，但客觀(guān)上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。我們認為，當前暫時(shí)不急于下調存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實(shí)施的可能性。

(資料圖)

調降存量房貸利率的話(huà)題再升溫。近期新發(fā)個(gè)人房貸利率持續下行，引起了部分存量房貸消費者的關(guān)注，存量房貸利率調降的討論也愈發(fā)熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調降話(huà)題的導火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問(wèn)題，但給銀行帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力也不能忽視。

房貸利率話(huà)題的今昔對比：存量房貸利率下調其實(shí)已有先例，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，央行降低個(gè)人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶(hù)，紛紛推出7折優(yōu)惠利率方案。然而當前背景與2008年存在三大不同：①存量個(gè)人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時(shí)其占各項貸款余額的比重也顯著(zhù)上升，換言之，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會(huì )更重大；②嚴監管背景下，通過(guò)轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低；③當前經(jīng)濟修復的緊迫性不及2008年，在各類(lèi)政策合作協(xié)同的背景下，市場(chǎng)發(fā)展前景整體較為明朗。

下調存量房貸利率面臨挑戰：一方面，銀行息差壓力會(huì )制約存量房貸利率調整，目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調存量房貸利率會(huì )進(jìn)一步壓低銀行利潤空間。經(jīng)我們測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps，商業(yè)銀行年利息收入或將減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，方案設計復雜，落地難度大。基于購房時(shí)間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調政策，但在實(shí)踐中容易帶來(lái)套利空間，引發(fā)新的不公。

存量房貸利率會(huì )下調嗎？目前經(jīng)濟增長(cháng)仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時(shí)不急于下調存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調存量房貸利率的可能性，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會(huì )更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過(guò)大的經(jīng)營(yíng)壓力。有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門(mén)檻，從存量房貸數目、個(gè)人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。

正文

調降存量房貸利率的話(huà)題再升溫

新發(fā)個(gè)人房貸利率持續下行,引起了部分存量房貸消費者的關(guān)注，存量房貸利率調降的討論也愈發(fā)熱烈。自2022年起，我國新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率持續下降，2023年1月5日，央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整長(cháng)效機制的通知》，提出新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。據21世紀經(jīng)濟報道援引諸葛找房數據研究中心資料，目前多地首套房貸利率已調至4%以下，而對于存量房貸利率，則未見(jiàn)變化，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴大，存量房貸利率調降的討論也愈發(fā)熱烈。

提前還貸潮是存量房貸利率調降話(huà)題的導火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。2022年受到疫情和海外風(fēng)險的影響，居民資產(chǎn)價(jià)值與收入水平的不確定性增大，同時(shí)消費場(chǎng)景減少也使得消費支出有所下滑。居民資產(chǎn)端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾背景下，居民在負債端放緩了加杠桿的速度，甚至提前償還按揭貸款，引起了“提前還貸潮”。對此，部分觀(guān)點(diǎn)指出，下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問(wèn)題，避免居民部門(mén)資產(chǎn)負債表大幅縮表，此外還有助于提振消費信心、擴大內需，減輕消費者對房貸利率未來(lái)繼續下行造成損失的顧慮以刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

然而，站在銀行的角度，下調存量房貸利率帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力也不能忽視。2008-2009年我國存量房貸利率確實(shí)有過(guò)下調的先例，但是環(huán)境背景不同，同樣的方案是否可以順利復制？又能否取得預期的成效？這些問(wèn)題仍有待探討。

房貸利率話(huà)題的今昔對比?2008年房貸利率調整始末

存量房貸利率下調其實(shí)已有先例，2008年央行降低個(gè)人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶(hù)，紛紛推出優(yōu)惠利率方案。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量驟降，交易陷入低迷，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，服務(wù)“保增長(cháng)”目標，同年10月22日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍，最低首付款比例調整降至20%。事實(shí)上，央行當時(shí)并沒(méi)有對存量貸款利率是否調整做出明確規定，但根據中國證券報2008年12月30日的報道記載，一些中小銀行率先承諾利率打七折，并推出貸款平移業(yè)務(wù)來(lái)?yè)寠Z存量用戶(hù)。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則。

當前背景與2008年的三大不同

存量個(gè)人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時(shí)其占各項貸款余額的比重也顯著(zhù)上升，換言之，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會(huì )更重大。截止2022年末，我國個(gè)人住房貸款余額為38.8萬(wàn)億元，而2008年的規模僅為2.98萬(wàn)億元，不足現有規模的1/10。此外，個(gè)人住房按揭貸款占各項貸款余額的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在龐大的房貸規模和較高的占比背景下，存量房貸利率的調整對銀行的收入、息差等指標都會(huì )產(chǎn)生更大的影響，因此政府部門(mén)和商業(yè)銀行在決策時(shí)都必須更加謹慎。

嚴監管背景下，通過(guò)轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低。2009年各家銀行紛紛跟隨調降存量貸款利率，一大原因是為了爭奪或留存存量貸款客戶(hù)，不得不陷入“價(jià)格戰”。然而，目前的同名轉按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)被監管?chē)懒罱型?。根?1世紀經(jīng)濟報道2022年5月的內容，紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉按揭業(yè)務(wù)，隨即被總行和監管叫停。嚴監管背景下，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低，因此銀行主動(dòng)下調存量貸款利率的意愿也會(huì )進(jìn)一步降低。

當前經(jīng)濟修復的緊迫性不及2008年，在各類(lèi)政策合作協(xié)同的背景下，市場(chǎng)發(fā)展前景整體較為明朗。2008 年全球金融危機發(fā)生后，中國宏觀(guān)經(jīng)濟承壓，商品房銷(xiāo)售大幅下滑。為應對國際金融危機可能產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費、促進(jìn)擴大內需，央行下調了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。然而當前伴隨疫情沖擊消退、各地穩增長(cháng)計劃積極出臺并快速落地，消費預期持續改善，開(kāi)年信貸投放積極，經(jīng)濟增長(cháng)修復的前景較為明朗，下調存量貸款利率的緊迫性并未達到2008年的程度。

下調存量房貸利率面臨挑戰

雖然下調存量房貸利率有助于降低居民部門(mén)的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，但客觀(guān)上仍然存在下述兩大挑戰，制約這一方案的推行：

銀行息差壓力會(huì )制約存量房貸利率調整

銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調存量房貸利率會(huì )進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，有礙其經(jīng)營(yíng)的穩健性和可持續性，長(cháng)遠來(lái)看可能會(huì )影響銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的能力。2022年12月，我國商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來(lái)的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。此外，2022年5年期LPR累計下調了35bps，今年已經(jīng)面臨較大的LPR重定價(jià)壓力，考慮到政策刺激信貸需求、鼓勵銀行向實(shí)體讓利，LPR在2023年仍存調降空間，因此，在低息差和LPR下調的雙重壓力下，壓降存量房貸利率會(huì )進(jìn)一步增加銀行經(jīng)營(yíng)難度，長(cháng)期來(lái)看甚至可能會(huì )影響市場(chǎng)對銀行盈利能力的預期，進(jìn)而影響銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩定性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的能力。

新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率自2011 年后經(jīng)常高于貸款基準利率，考慮到按揭攤還、貸款早償等因素，我們測算目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。我們統計了2009年以來(lái)新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率、當期貸款基準利率以及凈增規模，自2011年起，絕大多數時(shí)期按揭貸款利率高于基準利率?？紤]到按揭攤還、貸款早償、房屋置換等因素，越接近當前時(shí)點(diǎn)所發(fā)放的貸款，剩余比重就越高；相應的，其當時(shí)所定的加點(diǎn)幅度對于全體按揭貸款的平均加點(diǎn)幅度的權重也就越高。我們基于這一邏輯結合央行公布的個(gè)人購房貸款新增數據，模擬測算得到目前存量貸款按揭利率較LPR的加點(diǎn)幅度高出約40.19bps。（注：此處測算假設所有時(shí)間點(diǎn)貸款償還節奏均勻不變，但實(shí)際情況中受到經(jīng)濟環(huán)境影響等在不同年份貸款早償意愿會(huì )發(fā)生變化，因此實(shí)際情況較測算會(huì )存在一定誤差）

結合上述測算結果，如果存量按揭貸款下調40bps，商業(yè)銀行年利息收入或將減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。若將存量按揭貸款實(shí)際執行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不調整，那么加權平均降幅可能達到50bps，對應銀行利息收入減少1940億元。然而這一情況比較極端，實(shí)際操作中更可能針對部分城市實(shí)施、申請要求較為嚴格（如存量房貸筆數、個(gè)人征信記錄等限制因素），且采取階梯式或差異化下調，因此我們假設最終符合下調要求的按揭貸款占全部貸款的25-50%之間，加點(diǎn)下降幅度保守估計為40bps，則對應銀行按揭貸款利息收入減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。

方案設計復雜，落地難度大

存量房貸規模較大，不同地區、不同時(shí)點(diǎn)簽訂的合同條款也存在較大的差異，如何制定合適的政策兼顧效率與公平，如何確保政策順利落地都存在較大的挑戰。下調存量房貸利率顯然不能簡(jiǎn)單的“一刀切”，基于購房時(shí)間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區別，需要制定差異化的存量房貸利率調整方案，延續“因城施策”的政策思路，但在實(shí)踐中也容易帶來(lái)套利空間。此外，一二線(xiàn)城市之間如何調節，新老貸款之間如何調節，這些問(wèn)題如果不能妥善處理，都有可能引發(fā)新的不公平。

存量房貸利率會(huì )下調嗎？

綜合前述分析，目前經(jīng)濟增長(cháng)仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時(shí)不急于下調存量房貸利率。伴隨疫情沖擊消退、各地穩增長(cháng)計劃積極出臺并有序落地，消費預期持續改善，經(jīng)濟增長(cháng)修復的前景較為明朗。后續居民端的收入預期改善、風(fēng)險偏好提高，也會(huì )轉向回報率更高的投資渠道，提前還貸潮料將逐步結束，下調存量貸款利率的緊迫性尚且可控。

但我們也不能完全排除下調的可能性，參考2008-2009年的經(jīng)驗，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會(huì )更加靈活精準，確保銀行釋放的利息收入控制在合理范圍內。考慮到降低存量按揭貸款利率可以減輕居民負債端壓力，有利于刺激消費，推動(dòng)住房銷(xiāo)售盡快復蘇，具有一定現實(shí)意義，因此我們也不能完全排除下調的可能性。參考2008-2009年的經(jīng)驗，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會(huì )更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過(guò)大的經(jīng)營(yíng)壓力：有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門(mén)檻，從存量房貸數目、個(gè)人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。

本文作者：中信證券明明團隊，本文來(lái)源：明晰筆談，原文標題：《存量房貸利率有可能下調嗎？》

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關(guān)鍵詞： 按揭貸款 貸款利率 個(gè)人住房按揭貸款