隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，市場(chǎng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的分歧在增大。

樂(lè )觀(guān)者認為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，過(guò)去幾年房企拿地規模收縮導致供給端顯著(zhù)收縮，只要房地產(chǎn)稍有復蘇，景氣度就能顯著(zhù)上升。

悲觀(guān)者認為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底是短期的，購房者因疫情的“疤痕效應”，購買(mǎi)力釋放只是一次性的，一季度的銷(xiāo)售好轉沒(méi)有持續性。

(相關(guān)資料圖)

那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的態(tài)勢究竟如何？后續的走勢如何？

一、房屋銷(xiāo)售 “小陽(yáng)春”的表現從數據來(lái)看，商品房銷(xiāo)售確實(shí)有了改善

1-2月商品房銷(xiāo)售面積累計同比下滑3.6%（2022年為-24.3%），其中住宅同比減少0.6%（2022年為-26.8%）。國稅總局披露房地產(chǎn)業(yè)3月銷(xiāo)售收入同比增長(cháng)17.9%，1-2月為2.3%。

但房地產(chǎn)的復蘇呈現出明顯的結構不均的特點(diǎn)。一是高能級城市的復蘇程度好于低能級城市。

與2022年比較來(lái)看，3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%，其中，一線(xiàn)和三線(xiàn)城市房屋銷(xiāo)售量回暖得比較明顯，分別同比增63%和53.3%。

如果僅看同比數據，確實(shí)可以說(shuō)是有明顯復蘇，但這里面主要是基數效應在支撐，因為2022年一季度開(kāi)始房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據已經(jīng)開(kāi)始明顯下行。

因此，最好是拿2019年同期來(lái)比，30城商品房銷(xiāo)售面積與2019年相比同比還是4.2%的負增長(cháng)，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)的同比增速分別為7.3%、2.8%和-20.8%?？梢?jiàn)，越是高能級的城市，銷(xiāo)售回暖的情況就越好。

為了更好地把握邊際上的變化，我們再來(lái)看日頻數據。

與2019年相比，4月前7日30城商品房銷(xiāo)售面積同比下滑18.5%，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)的同比增速分別為27%、-21.1%和-39.7%，低能級城市回落趨勢更明顯。

二是新房和二手房銷(xiāo)售分化較大。

以12城數據為例，去年以來(lái)二手房銷(xiāo)售同比增速一直高于新房，今年以來(lái)分化更加明顯，2月二手房銷(xiāo)售當月同比增速為137.9%，而新房?jì)H為31.7%。

這一方面是因為部分城市“帶押過(guò)戶(hù)”等政策推動(dòng)二手房市場(chǎng)回暖，但另一方面，且更重要的一點(diǎn)是因為購房者對期房交付不確定性的擔憂(yōu)仍然存在。

自2022年部分房企信用風(fēng)險釋放后，居民對期房交付的信任度降低，購置現房意愿增加，現房銷(xiāo)售好于期房。2月現房銷(xiāo)售面積累計同比增長(cháng)了20%，占總住宅銷(xiāo)售面積的比例較2022年提升2個(gè)百分點(diǎn)，而期房同比增速則為-3.8%。

另外，央國企的房屋銷(xiāo)售情況顯著(zhù)好于民企，考慮到央國企房地產(chǎn)企業(yè)在期房交付環(huán)節的確定性更高，也能從側面說(shuō)明居民對期房交付的信任度降低。

2023年3月克而瑞公布的銷(xiāo)售額（全口徑）TOP30的房企中，央國企銷(xiāo)售額占比高達66.4%，高于去年12.8個(gè)百分點(diǎn)，更是超過(guò)2019年39.6個(gè)百分點(diǎn)。

那么，二手房市場(chǎng)復蘇情況到底如何呢？整體來(lái)看，節后二手房市場(chǎng)成交增多。

克而瑞統計的15個(gè)重點(diǎn)城市[1]二手房成交面積1-3月累計同比增長(cháng)66%，3月單月同比增長(cháng)98%，環(huán)比增長(cháng)49%。熱點(diǎn)城市如上海單月銷(xiāo)售面積已達到2021年8月以來(lái)的新高，深圳達到2021年5月以來(lái)的新高，北京更是位于近6年高點(diǎn)。

不過(guò)，隨著(zhù)市場(chǎng)活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。

全國二手房掛牌量指數一季度（周度指數合計值）同比增速為-21.8%，去年四季度為-33.4%。其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)城市的同比增速分別為-32.7%（前值-23.4%）、-23.6%（前值-37.5%）、-16.2%（前值-32.4%）、-5.2%（前值-30.4%）。

一方面，這體現了部分居民的置換需求，但另一方面，也更有可能的是居民想借此機會(huì )套現離場(chǎng)，這就反映出居民對房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期復蘇的預期仍存在分歧。

全國掛牌價(jià)指數從1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四線(xiàn)城市就出現了下行趨勢，僅剩一線(xiàn)城市還維持上漲趨勢。

價(jià)格是反映供需的綜合指標，在積壓需求以及入學(xué)置換需求快速釋放后，由于二手房市場(chǎng)供大于求，更多賣(mài)家選擇降價(jià)出售。

二、土拍市場(chǎng)的情況全國住宅類(lèi)土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢，房企新增投資的意愿依舊較低

3月全國住宅類(lèi)土地成交面積低于歷史同期，同比減少45.4%，溢價(jià)率好于2022年，但依舊明顯低于2019-2021年。

拿地區域仍以高能級城市為主。

從拿地面積來(lái)看，一季度，一線(xiàn)城市住宅類(lèi)土地成交規劃建筑面積同比增長(cháng)3.0%，而成交土地規劃建筑面積占比近3成的二線(xiàn)城市同比減少14.0%，占比近6成的三線(xiàn)城市同比減少35.4%。

三、庫存的去化速度

在新開(kāi)工大幅減少的背景下，商品房庫存規模下行是必然的，不過(guò)拉長(cháng)時(shí)間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長(cháng)，2月份已將近22個(gè)月，高于2015年時(shí)的水平。

同時(shí)，城市能級越低，庫存壓力越大。

十大城市中，3月一線(xiàn)城市的出清周期為11.9個(gè)月，位于2014年年初時(shí)的水平；二線(xiàn)城市出清周期為15.7個(gè)月，位于2014年年中水平。另外，克而瑞指出截至2月底，百城中66個(gè)三四線(xiàn)代表城市的出清周期為23.3個(gè)月，環(huán)比上漲10%，同比增83%，基本面偏弱的城市庫存壓力較大。

四、行業(yè)后續改善的持續性

經(jīng)過(guò)上述對近期房屋銷(xiāo)售、房?jì)r(jià)、土地成交、庫存去化情況的分析，我們可以發(fā)現：

在地產(chǎn)本輪回暖之勢中，行業(yè)復蘇并不全面，具有結構不均的特點(diǎn)。

一是房屋銷(xiāo)售方面，高能級城市的房屋好于低能級城市，二手房好于新房，現房好于期房，央國企背景的房企好于民企。

二是土拍市場(chǎng)方面，全國住宅類(lèi)土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢，拿地區域仍以高能級城市為主。

三是房屋庫存方面，狹義庫存及去化周期仍處在高位，庫存壓力主要集中在基本面薄弱同時(shí)購買(mǎi)力又不足的三四線(xiàn)城市。

那么，少數城市的回暖能否帶動(dòng)全行業(yè)的復蘇呢？

1-2月，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市[2]銷(xiāo)售面積之和占全國比例不到20%，銷(xiāo)售額占比約40%，對于整個(gè)行業(yè)，目前回暖較好的城市的銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額的體量還是不夠大。

一季度房屋成交規模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動(dòng)作用會(huì )大大減弱。同時(shí)，這三年來(lái)居民資產(chǎn)負債表受損、交房信任度下降，房?jì)r(jià)下跌等因素也對地產(chǎn)修復斜率產(chǎn)生了長(cháng)期影響。

房?jì)r(jià)代表了市場(chǎng)對未來(lái)的預期和信心，基本面薄弱的城市的房?jì)r(jià)仍在繼續下跌，又因這些城市也是庫存壓力集中的地方，若后續房?jì)r(jià)持續低迷，其需求端全面回暖的難度還是較高的。

往后來(lái)看，考慮到去年的低基數，若政策端持續發(fā)力，宏觀(guān)經(jīng)濟向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩步修復，預計二季度房地產(chǎn)行業(yè)將持續修復，但城市分化、新舊房分化，現房期房分化、以及國企民企分化的特征還是會(huì )延續一段時(shí)間。

[1] 克而瑞口徑的15個(gè)重點(diǎn)城市包括成都、北京、南京、佛山、蘇州、青島、杭州、東莞、深圳、廈門(mén)、大連、舟山、資陽(yáng)、寶雞、渭南。

[2] 中指研究院口徑下20個(gè)商辦重點(diǎn)城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、蘇州、廈門(mén)、西安、長(cháng)沙、福州、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州。

本文作者：李奇霖、楊欣，來(lái)源：紅塔證券，原文標題：《地產(chǎn)復蘇了嗎？》】

李奇霖資格證書(shū)：S1200520110002

楊欣資格證書(shū)：S1200522090001

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