當萬(wàn)柳書(shū)院75套豪宅被拍賣(mài)的消息攪動(dòng)北京豪宅圈，當上海市民頂著(zhù)30多度的高溫排隊認購起步就是2500萬(wàn)元的豪宅，深圳豪宅市場(chǎng)卻被“總價(jià)過(guò)億頂豪流拍”的烏云籠罩。

(資料圖)

近日，深圳頂級豪宅恒裕濱城二期一套房源5座A單元40B（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“40B”）再度被擺上司法拍賣(mài)平臺。除了時(shí)間變更，40B拍賣(mài)公告只有一個(gè)變化——起拍價(jià)從1.07億元調整為8560萬(wàn)元，下降2140萬(wàn)元。

據時(shí)代周報記者了解，40B是一套面積約278.58平方米的大平層，擁有4個(gè)臥室、4個(gè)衛生間、3個(gè)陽(yáng)臺和1個(gè)工人房，主陽(yáng)臺開(kāi)間長(cháng)達20.5米，能夠俯瞰深圳灣。因為過(guò)于稀缺，同款戶(hù)型在貝殼找房等四大中介機構均無(wú)公開(kāi)掛牌在售房源。

拍賣(mài)平臺的信息顯示，40B的市場(chǎng)價(jià)是1.07億元，因此初次拍賣(mài)的起拍價(jià)定也為1.07億元，單價(jià)約38.41萬(wàn)元/平方米。無(wú)論是總價(jià)還是單價(jià)，40B均刷新了深圳住宅市場(chǎng)的法拍價(jià)格紀錄。

不過(guò)，即便吸引了12965人圍觀(guān)、415人設置提醒，這套在二手市場(chǎng)上難得一見(jiàn)的過(guò)億豪宅仍因無(wú)人出價(jià)而流拍。

40B的下一次拍賣(mài)時(shí)間是5月29日，起拍價(jià)降至8560萬(wàn)元，拍賣(mài)保證金850萬(wàn)元，目前仍無(wú)人報名競買(mǎi)。

深圳樓市深度調整，一向被視為“樓市硬通貨”的豪宅也未能幸免。

據時(shí)代周報記者統計，今年1-4月，深圳一共成交一手豪宅863套，同比下滑63.48%；成交價(jià)格亦進(jìn)入下行通道，1-4月的月度成交均價(jià)在9.20-10.32萬(wàn)元/平方米之間，去年同期的成交均價(jià)區間為11.21-12.21萬(wàn)元/平方米。

二手豪宅市場(chǎng)也出現波動(dòng)。

根據深圳中原研究中心的統計數據，今年4月，總價(jià)在750萬(wàn)元以上的豪宅成交占比約30.2%，較3月上升3個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，總價(jià)在750-1000萬(wàn)元的豪宅成交量占比從3月的7.87%提升至4月的11.83%。

開(kāi)發(fā)商重提產(chǎn)品力

在部分城市的豪宅市場(chǎng)上行周期，新房供不應求，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)甚至連營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間都不需要搭建，業(yè)內人士將此舉稱(chēng)為“PPT賣(mài)房”?，F如今，買(mǎi)賣(mài)雙方角色逆轉，“PPT式賣(mài)房”已經(jīng)行不通，容積率、使用率、樓間距、梯戶(hù)比這些硬指標回歸，“產(chǎn)品力”重新被開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)樓書(shū)里。

最明顯的變化是，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始花心思做展示中心和樣板間了。

近期，前海、蛇口、紅山等豪宅區域多個(gè)項目陸續開(kāi)放展示中心和樣板間。

招商蛇口新盤(pán)四海臻邸就是其中之一。據了解，四海臻邸是一個(gè)單體樓，體量小，可售房源只有122套，招商蛇口依然投入時(shí)間和金錢(qián)建了展廳和樣板間。

在宣傳上，招商蛇口更加注重使用率等指標。在其官方微信公眾號的一篇推廣文章中提及，四海臻邸使用率約73%，梯戶(hù)比為2梯4戶(hù)，“在產(chǎn)品上通過(guò)多方位飄窗等設計，演繹更多舒適生活場(chǎng)景?！?/p>

前海新盤(pán)深業(yè)云海灣更為重視。

由于近海，云海灣以航海生活館為概念，將展示中心建成雙層游艇的樣式，打造出乘風(fēng)破浪、海上幻境等“航旅路線(xiàn)”。該項目于5月20日開(kāi)放實(shí)景樣板間。深業(yè)方面表示，云海灣洞察市場(chǎng)趨勢和人居需求，攜手國際設計大師定制四大戶(hù)型，“滿(mǎn)載誠意而來(lái)”。

此前，華潤置地、招商蛇口、龍光等多個(gè)前海項目均無(wú)展示中心，購房者只能通過(guò)PPT、VR了解樓盤(pán)信息。

誠意登記中的越秀潮樾府在產(chǎn)品設計上“卷”出新高度。越秀潮樾府此次入市房源戶(hù)型是約93平方米3房，其陽(yáng)臺開(kāi)間約3.6米、進(jìn)深約2米?？晒Ρ鹊氖?，市面上同等面積段的產(chǎn)品，陽(yáng)臺進(jìn)深在1.5-1.8米左右。

開(kāi)發(fā)商重提產(chǎn)品力背后，是豪宅陷入去化困境。

據深圳中原研究中心統計，今年4月，深圳一手豪宅成交269套，環(huán)比下降1.1%；成交面積約4.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.6%。拉長(cháng)時(shí)間線(xiàn)，今年1-4月，深圳一手豪宅一共成交863套，和去年同期的2363套相比，跌幅超過(guò)63%。

成交價(jià)格亦進(jìn)入下行通道。今年1-4月，深圳一手豪宅的月度成交均價(jià)在9.20-10.32萬(wàn)元/平方米之間，去年同期的成交均價(jià)區間為11.21-12.21萬(wàn)元/平方米。這與市場(chǎng)供貨結構有一定關(guān)系，但也反映出豪宅市場(chǎng)買(mǎi)家出現消費降級現象。

具體到項目層面。今年以來(lái)，除前海片區的豪宅仍取得較佳去化表現外，部分項目銷(xiāo)售艱難。

福田在售新盤(pán)承翰灣尚國際一期灣尚駿璽家園于去年8月入市，推出374套住宅，備案均價(jià)約11.28萬(wàn)元/平方米，起步總價(jià)約1056萬(wàn)元。深圳市房地產(chǎn)信息平臺數據顯示，截至5月21日，開(kāi)盤(pán)9個(gè)月的灣尚駿璽家園處于“已備案”和“已簽認購書(shū)”狀態(tài)的房源有83套，去化率約22.19%。

同在福田的新盤(pán)新天·石廈銘苑，于5月10日取得預售許可證，推出265套房源，均價(jià)約10.7萬(wàn)元/平方米。根據開(kāi)發(fā)商口徑，項目一共吸引144人認籌并入圍，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售127套。

不過(guò)，時(shí)代周報記者查詢(xún)深圳市房地產(chǎn)信息平臺的備案情況了解到，截至5月21日，新天·石廈銘苑處于“已簽認購書(shū)”狀態(tài)的房源只有25套。

“樓市硬通貨”折價(jià)出售

二手豪宅業(yè)主心態(tài)也有所松動(dòng)。

最近，兩張關(guān)于深圳網(wǎng)紅盤(pán)華潤城潤府三期的成交截圖在社交媒體傳播。截圖內容為：華潤城潤府三期一套約150平方米3房，在2021年5月12日的成交價(jià)為3288萬(wàn)元，單價(jià)約21.92萬(wàn)元/平方米；同面積段的另一套房源在2023年2月14日的成交價(jià)為2380萬(wàn)元，單價(jià)約15.87萬(wàn)元/平方米。時(shí)隔兩年，成交價(jià)相差908萬(wàn)元。

時(shí)代周報記者向一名知情人士證實(shí)了截圖的真實(shí)性。該人士同時(shí)強調，房子的朝向、所在樓層、裝修情況甚至業(yè)主心情，都可能影響最終成交價(jià)，不可一概而論。

不過(guò)，“高位買(mǎi)入的點(diǎn)對點(diǎn)對比確實(shí)虧了，現在（降價(jià)賣(mài)房）個(gè)案越來(lái)越多”，前述人士表示。

整體來(lái)看，香蜜湖、深圳灣、蛇口等傳統豪宅片區二手房掛牌價(jià)均出現不同程度的下滑。

來(lái)自深圳中原研究中心的一份《2022年5月-2023年5月深圳頂豪掛牌價(jià)對比》顯示，降幅最大的是百花片區國城花園。

百花片區因為深圳四大名校之一深圳實(shí)驗學(xué)校的加持，二手房?jì)r(jià)向來(lái)居高不下。隨著(zhù)大學(xué)區制為學(xué)區房祛魅，疊加樓市下行，學(xué)區房?jì)r(jià)格逐漸走下神壇——國城花園今年5月的掛牌均價(jià)約20.10萬(wàn)元/平方米，相比去年5月的30.90萬(wàn)元/平方米，跌去34.95%。

香蜜湖片區部分二手樓盤(pán)掛牌價(jià)下跌。香蜜湖豪庭掛牌價(jià)從去年5月的25.50萬(wàn)元/平方米調整至今年5月的20.73萬(wàn)元/平方米，同比下滑18.71%；港中旅花園二期5月掛牌價(jià)約22.43萬(wàn)元/平方米，同比下滑9.04%。

在深圳豪宅圈舉足輕重的多個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)也未能抵擋住市場(chǎng)的沖擊。

深圳灣的恒裕濱城二期今年5月掛牌價(jià)約33.09萬(wàn)元/平方米，和去年5月的37.52萬(wàn)元/平方米相比下滑11.8%；蛇口的雙璽花園三期今年5月掛牌價(jià)約22.97萬(wàn)元/平方米，較去年5月的26.91萬(wàn)元/平方米下滑14.64%。

也有部分二手豪宅樓盤(pán)依然堅挺。香蜜湖水榭花都三期、純水岸十五期、新天鵝堡一期等老牌豪宅今年5月的掛牌價(jià)同比漲幅超過(guò)20%。

一名從事豪宅銷(xiāo)售多年的從業(yè)者向時(shí)代周報記者表示，近期深圳與上海豪宅市場(chǎng)表現截然不同的原因，在于“新錢(qián)”和“老錢(qián)”的差距。他認為，“老錢(qián)”階層普遍家底豐厚，房子只是消費品，而“新錢(qián)”買(mǎi)家更寄望于通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現財富增值，預期改變對購買(mǎi)行為有很大影響，“深圳市民太年輕了，對效率的追求不僅體現在工作上，還體現在資產(chǎn)增值上?！?/p>

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀(guān)點(diǎn)。

李宇嘉表示，這種人口結構導致的結果是，當樓市上升時(shí)，“創(chuàng )業(yè)+年輕”的氛圍下，需求很容易爆棚；但當樓市下行時(shí)，一旦非理性需求褪去，中產(chǎn)力量不足，剛需和改善型無(wú)法起到“支撐力”的作用。

因此，李宇嘉認為，深圳大規模建設公共住房是非常必要的，目的就是讓上千萬(wàn)的外來(lái)人口能在深圳體面地扎根下來(lái)，逐步夯實(shí)中產(chǎn)階層，讓腰部力量強健起來(lái)，樓市才有可持續發(fā)展的基礎，也就是“內生動(dòng)力”。

最近，曾經(jīng)兩次開(kāi)盤(pán)兩次“日光”的福田豪宅海德園再次傳出即將入市的消息。依然沒(méi)有展示中心沒(méi)有樣板間，海德園此次的開(kāi)盤(pán)成績(jì)或將成為深圳市場(chǎng)高端購買(mǎi)力的試金石。

本文作者：梁爭譽(yù)，本文來(lái)源：時(shí)代周報，原文標題：《深圳豪宅市場(chǎng)遇冷：過(guò)億頂豪拍賣(mài)無(wú)人問(wèn)津，開(kāi)發(fā)商花式營(yíng)銷(xiāo)討好買(mǎi)家》

風(fēng)險提示及免責條款 市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞：