作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

(資料圖片)

出險房企的系統性化債正在快速推進(jìn)。

繼恒大、融創(chuàng )、花樣年等傳出境外債重組新進(jìn)展之后，6月的最后一天，千億黑馬奧園卡點(diǎn)兌現了 “承諾”，與約33%的債權人小組就境外債達成了初步協(xié)議。

本次境外債重組方案涉及規模約占奧園境外債總額的68%，將分為削債和新債發(fā)行兩大部分進(jìn)行。

具體而言，削債計劃目標約為“14.84億港元+1.43億美元”：奧園擬發(fā)行10億股普通股，連同目前公司實(shí)控人郭梓文家族持有的4億股普通股，轉給債權人，轉讓對價(jià)每股1.06港元；奧園還擬發(fā)行1.43億美元無(wú)息強制可轉換債，將于2028年轉換為公司普通股。

此外，奧園將進(jìn)行新債發(fā)行，計劃目標39億美元：奧園擬發(fā)行4支共計23億美元的新債務(wù)工具，置換原債券，到期日2026年9月-2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%；擬新發(fā)行16億美元永續債，自2031年9月起，現金分配率每年1%起。

值得一提的是，據奧園公告，強制可轉換債和永續債將作為奧園的權益入賬，若重組方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將增加至少36億美元。

這將使奧園擺脫資不抵債的窘境。截至2022年底，奧園總權益僅為-176.37億元人民幣。

不過(guò)，奧園實(shí)際控制人郭氏兄弟也將為此付出不小的代價(jià)，甚至可能失去對奧園的控制權。

在14億股普通股轉給債權人后，郭氏家族持股奧園的比重會(huì )從停牌前的56.01%降至31.8%。五年后，1.43億美元可轉債變?yōu)槠胀ü珊?，郭氏家族的持股比例將進(jìn)一步下降。如果受讓的債權人全部聯(lián)合起來(lái)，股權將超過(guò)郭氏家族。

對此，奧園方面回應稱(chēng)，重組方案成功后，郭梓文仍將是奧園第一大股東，不會(huì )出現失去奧園控制權的局面?！笆聦?shí)上，郭梓文保留控股權也是主要債權人的底線(xiàn)要求”。

樂(lè )觀(guān)來(lái)看，在這來(lái)之不易的一線(xiàn)生機之下，奧園或許會(huì )摸索出一條千億債務(wù)的紓困之路。財報顯示，截至2022年末，奧園境外計息負債總額為428.18億元，境內計息負債總額為662.32億元。?

而在達成境外債重組方案的同日，奧園還完成了本金超327億元的部分境內債務(wù)的展期，剩余境內債務(wù)也在與債權人協(xié)商中。

實(shí)際上，今年以來(lái)，奧園自救動(dòng)作頻頻，已引入中金國測、山東健康、南粵基金等四家國資“白武士”，通過(guò)盤(pán)活大體量舊改項目試圖帶來(lái)更多的資金回流；2月，奧園以支付簽字費為代價(jià)，與部分境外債債權人達成中期債務(wù)靜止協(xié)議，為債務(wù)重組爭取了一個(gè)穩定的環(huán)境。

如今，達成境外債重組方案和補發(fā)2021年-2022年財報，是奧園重回正軌、復牌的里程碑式一步，奧園有望逐步恢復業(yè)務(wù)運營(yíng)，產(chǎn)生更多的自由現金流。

但是，這并不意味著(zhù)如今的奧園已經(jīng)涉險過(guò)關(guān)。

奧園公告顯示，債務(wù)重組方案需要獲得至少75%的出席債權人會(huì )議的債權人同意，方可通過(guò)。奧園方面表示，將繼續與債權人小組及其顧問(wèn)就實(shí)施重組方案的具體安排進(jìn)行合作，并積極與其他債權人接洽以推進(jìn)重組方案。

更嚴峻的挑戰，則來(lái)自于行業(yè)的慢復蘇和奧園的基本面。前6月，奧園的全口徑銷(xiāo)售額僅為74億元，位列房企第93。奧園也坦言，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和銷(xiāo)售壓力仍在持續，公司在中短期內面臨嚴峻的行業(yè)性挑戰。

這也讓奧園給債權人畫(huà)“大餅”時(shí)，顯得捉襟見(jiàn)肘。公告顯示，未來(lái)十年，在償還項目層面債務(wù)后，奧園通過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目能取得的無(wú)杠桿自由現金流僅剩185億，即使加上出售資產(chǎn)的所得，未來(lái)十年，也僅最多回血265-323億元。

身負千億債務(wù)的奧園，想真正平安上岸，還需要扭轉銷(xiāo)量頹勢，重振自身造血能力。

這也是每家出險房企上岸的必經(jīng)之路，它們都需要用慘烈的代價(jià)、持續不斷的自救決心和向好的銷(xiāo)售面，重新贏(yíng)回債權人、投資者、購房者的信任。

因為活下來(lái)，哪怕變得很小，就已經(jīng)是行業(yè)少數的幸運兒了。

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