繼7月24日政治局會(huì )議定調“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“工具箱”再度被打開(kāi)，而且正在越開(kāi)越大。

(資料圖片僅供參考)

近期，從中央到地方相繼推出了利好房地產(chǎn)的政策?！罢J房不認貸”、下調存量房貸利率等需求端政策引發(fā)社會(huì )廣泛討論。

當下的這些政策和表態(tài)能否改善、或者能夠在多大程度上改善房地產(chǎn)持續低沉的市場(chǎng)情緒？打破房地產(chǎn)市場(chǎng)困局的關(guān)鍵是什么？怎樣才能真正給房地產(chǎn)紓困？

圍繞相關(guān)話(huà)題，觀(guān)察者網(wǎng)特邀中銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家徐高分享觀(guān)點(diǎn)。

觀(guān)察者網(wǎng)：最近利好房地產(chǎn)的消息接連不斷，先是7月24日政治局會(huì )議定調“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，接著(zhù)北上廣深等一線(xiàn)城市紛紛表態(tài)，表示將抓緊落實(shí)會(huì )議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。這一系列的表態(tài)，在您看來(lái)是在釋放一種怎樣的信號？

徐高：政治局會(huì )議就房地產(chǎn)的相關(guān)表態(tài)，能看出來(lái)是要糾偏之前的政策，呵護房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

從2021年開(kāi)始，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直處于極端弱勢的狀態(tài)，甚至陷入了惡性循環(huán)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資緊縮，信用風(fēng)險上升，導致銀行對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惜貸，老百姓則擔心房子爛尾而“惜購”，不太敢買(mǎi)房子；而惜貸和“惜購”反過(guò)來(lái)又使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資更緊，信用風(fēng)險進(jìn)一步上升。這種自我強化的惡性循環(huán)已經(jīng)形成，僅憑地產(chǎn)行業(yè)自身的力量很難打破。

2022年11月，國家就出臺了修復地產(chǎn)融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現在回過(guò)頭來(lái)看，這些政策的力度還不夠。

過(guò)去兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環(huán)當中，狀態(tài)比較危急。在這種情況下，我認為房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時(shí)進(jìn)行調整，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)從當前危機狀態(tài)回歸正常。

觀(guān)察者網(wǎng)：正如您所說(shuō)，雖然現在的房地產(chǎn)融資政策已經(jīng)放松了，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于全面下行的態(tài)勢。您覺(jué)得打破房地產(chǎn)市場(chǎng)惡性循環(huán)的關(guān)鍵是什么？我們的政策要達到一種怎樣的力度才能真正給房地產(chǎn)紓困？

徐高：目前房地產(chǎn)的情況比較復雜。當下推出的政策主要集中在需求側，放松了之前對購房施加的約束，比如說(shuō)“認房不認貸”等。這些需求側的放松政策應該能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的復蘇，有助于整個(gè)行業(yè)的穩定，但我認為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策應當需求側和供給側并重，而且供給側更加重要。

就像我剛剛說(shuō)的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險太高，背后的原因是融資約束政策太過(guò)嚴厲。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資緊縮，從2022年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開(kāi)工面積都在大幅度負增長(cháng)，表明房地產(chǎn)供給的瓶頸在明顯收緊。

在這種情況下，如果供給側不恢復正常，還是這么緊，而需求側通過(guò)刺激政策使得銷(xiāo)售回升，房?jì)r(jià)恐怕很快就會(huì )重新上漲，令房地產(chǎn)政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。

而要恢復供給，我認為第一步是要放松“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時(shí)雖然有其道理，但在過(guò)去兩年里，行業(yè)狀況已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，政策因而有必要調整。不過(guò)，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，因為他們現在確實(shí)身處困境。

因此，第二步，我認為有必要成立國有房地產(chǎn)紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個(gè)政策建議。目前的情況下，建立這個(gè)房地產(chǎn)紓困基金的必要性更高了?？梢杂蛇@個(gè)基金來(lái)入股民營(yíng)房企，持有這些房企的少數股份。只要國有基金入股了，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險就會(huì )明顯下降?？吹接袊匈Y金入股了，銀行就敢給開(kāi)發(fā)商放款了，老百姓也會(huì )敢買(mǎi)房子了。這樣，可以恢復市場(chǎng)對這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心，使開(kāi)發(fā)商能夠正常從銀行、從市場(chǎng)獲得融資，讓經(jīng)營(yíng)回歸正常。當行業(yè)回歸正常后，穩定市場(chǎng)的目的達到之后，紓困基金可以將之前買(mǎi)入的股份賣(mài)出。

第三步，要把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚，從而給行業(yè)一個(gè)清晰的預期。過(guò)去兩年來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處在爆發(fā)系統性危機的邊緣。而這主要是針對地產(chǎn)的緊縮政策導致的。在這種情況下，就算短期內地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資能夠恢復，他們的信心恐怕也很難修復。而要恢復大家的信心，很重要的一點(diǎn)是把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚。否則開(kāi)發(fā)商會(huì )擔心，現在的寬松政策可能只是在經(jīng)濟下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)出現危機背景下的臨時(shí)措施，過(guò)幾年可能還會(huì )再有嚴重沖擊行業(yè)的政策出來(lái)。這種疑慮不消除，地產(chǎn)供給就很難恢復。

觀(guān)察者網(wǎng)：“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”確實(shí)非常重要，它關(guān)乎開(kāi)發(fā)商、購房者等各方的預期，在您看來(lái)，應該如何推動(dòng)構建“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”？

徐高：在2022年12月，我就曾寫(xiě)過(guò)《構建地產(chǎn)新發(fā)展模式的三個(gè)原則》的文章，提出了構建地產(chǎn)新發(fā)展模式有必要遵循的三個(gè)原則：

第一，地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要以增強居民的獲得感為目標，而不能只盯著(zhù)房?jì)r(jià)做文章。房?jì)r(jià)是地產(chǎn)供需矛盾的結果，而非原因。過(guò)去幾年的限購政策看上去讓房?jì)r(jià)漲得更慢了，卻很大程度上把顯性的房?jì)r(jià)轉變成了隱性的購房門(mén)檻，其實(shí)并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來(lái)的地產(chǎn)調控要以滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的向往，增強居民在居住上的獲得感為目標，而少在房?jì)r(jià)上做表面文章。

第二，要更注重供給側改革，通過(guò)增加土地供給來(lái)增加房產(chǎn)供給，從而緩解市場(chǎng)上的供需矛盾，進(jìn)而平抑房?jì)r(jià)。人民群眾對美好生活的向往，應該通過(guò)增加供給來(lái)助其實(shí)現，而不應通過(guò)給向往設限來(lái)壓制。只有在供給側增加土地和地產(chǎn)的供給，方能根本性抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。

第三，新發(fā)展模式要發(fā)揮價(jià)格指揮棒的作用。房?jì)r(jià)高的地方就多供地，價(jià)格漲得快的時(shí)候就加快供地。這樣，才能讓地產(chǎn)市場(chǎng)在土地和房產(chǎn)配置中發(fā)揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動(dòng)方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。

在這三個(gè)原則之外，我們還需要認識到，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，來(lái)自于人民群眾對居住環(huán)境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業(yè)，不能過(guò)于嚴厲地打擊，而應該呵護，拿出對支柱行業(yè)應有的支持態(tài)度。

觀(guān)察者網(wǎng)：我們房地產(chǎn)的調控的一個(gè)重要思路是“一城一策、因城施策”，各個(gè)城市的發(fā)力點(diǎn)可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類(lèi)型的城市，在落實(shí)“一城一策”的過(guò)程中您有什么政策建議？

徐高：“一城一策”是非常有必要的，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分割性比較嚴重，不同城市的狀況不一樣。在房?jì)r(jià)下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房?jì)r(jià)上漲壓力比較大的城市，政策出臺時(shí)還是要更關(guān)注房?jì)r(jià)。

“一城一策”是一個(gè)方向，但除此之外，我認為更重要的是全國要統籌土地供給，讓土地供給與人員流動(dòng)的方向匹配起來(lái)。

現在很多研究發(fā)現，我國土地供給與人員流動(dòng)方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區控制房?jì)r(jià)，也不利于土地利用效率的提升。

因此，我認為要增加對東部地區，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過(guò)土地的供給帶動(dòng)房屋的供給，從而平抑房?jì)r(jià)。這種房?jì)r(jià)下降才能真正提升老百姓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的獲得感。

另外，一定要把土地的供給與房?jì)r(jià)掛鉤，形成土地供給的價(jià)格彈性。過(guò)去，我們的土地供給缺乏彈性，沒(méi)有辦法通過(guò)土地供給來(lái)及時(shí)有效地平抑過(guò)高的房?jì)r(jià)。有必要形成機制，在房?jì)r(jià)高的地方多供地，房?jì)r(jià)漲得快的時(shí)候加速供地，從而從供給面來(lái)穩定房?jì)r(jià)。這樣穩定下來(lái)的房?jì)r(jià)才是對老百姓有意義的房?jì)r(jià)。

觀(guān)察者網(wǎng)：當下大家討論比較多的“認房不用認貸”這個(gè)政策，很多人認為這是張“王炸”牌，尤其是對一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)。您怎么看這個(gè)政策？您認為這一政策短期內落地的可能性大嗎？

徐高：“認房不認貸”政策的落地沒(méi)有什么懸念，近期的政策信號已經(jīng)很明確了?！罢J房又認貸”政策是在房地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛、房?jì)r(jià)上漲壓力比較大的時(shí)候出臺的。而在2021年“三條紅線(xiàn)”政策出來(lái)之后，房地產(chǎn)行業(yè)形勢已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。在新的形勢下，對過(guò)去的政策進(jìn)行調整是很正常的。

不過(guò)，要說(shuō)“認房不認貸”政策是“王炸”牌，我覺(jué)得有些言過(guò)其實(shí)。它的確有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，但恐怕并不是房地產(chǎn)行業(yè)恢復常態(tài)的充分條件。換言之，并不是說(shuō)這個(gè)政策一出，行業(yè)里的問(wèn)題就都解決了。就像我前面分析的，現在行業(yè)的主要問(wèn)題其實(shí)是在供給側，在于修復房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資，恢復房地產(chǎn)的合理供給。

在供給側沒(méi)有修復的情況下刺激需求側，無(wú)非就兩種結果：第一種是需求側刺激力度不夠，行業(yè)起不來(lái)；第二種是需求側刺激力度充分，房地產(chǎn)銷(xiāo)售復蘇，那么房?jì)r(jià)就會(huì )上漲。無(wú)論哪種結果出現，都不是理想的狀況。

觀(guān)察者網(wǎng)：如果未來(lái)在供給側沒(méi)有更大力度的政策出臺，當下的這些政策和表態(tài)能否改善或者能夠在多大程度上改善房地產(chǎn)持續低沉的市場(chǎng)情緒？

徐高：現在的這些政策對行業(yè)復蘇是有幫助的，但如果想改變低沉的市場(chǎng)情緒，政策還需加碼。這是因為銀行惜貸、老百姓“惜購”的情緒還持續存在。要打破行業(yè)中的惡性循環(huán)，還需要更多的呵護政策，而且這些政策需要更多在供給側發(fā)力。短期內，要讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恢復融資，并重塑其信心。而在更長(cháng)期，則需增加土地供給，增強土地供給的價(jià)格彈性，從而讓地產(chǎn)市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性的作用，并減少對行業(yè)的行政性干預。

觀(guān)察者網(wǎng)：您覺(jué)得，我們應該如何正確看待房地產(chǎn)在我們經(jīng)濟中的作用？我注意到您在今年年初的一次采訪(fǎng)中預計，今年GDP的增速將在5%以上，穩增長(cháng)的一個(gè)重要抓手來(lái)自房地產(chǎn)?，F在半年已經(jīng)過(guò)去了，您對此有沒(méi)有什么補充？

徐高：首先我們要明確，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占我國總投資接近1/4，而且有很長(cháng)的上下游聯(lián)系。它上游聯(lián)系到建筑建材，下游聯(lián)系到裝修家電。地產(chǎn)體量大的原因也很簡(jiǎn)單，這是因為在我國老百姓的各項需求中，“住”是一項非常大的需求，老百姓愿意花很多錢(qián)在“住”上面。對我們中國人來(lái)說(shuō)，居住條件很大程度上決定了我們的生活水平。人民群眾對美好生活的向往里面，很重要的是對住好房子、大房子的向往。

第二，要肯定過(guò)去這些年地產(chǎn)行業(yè)對提升居民福利和經(jīng)濟發(fā)展做出的貢獻。當然，行業(yè)里肯定不乏個(gè)別負面情況，比如一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)于激進(jìn)，可能會(huì )產(chǎn)生個(gè)體風(fēng)險。在各個(gè)行業(yè)中，這種情況都是難免的。但絕不能因為個(gè)體風(fēng)險而否定整個(gè)行業(yè)，打壓整個(gè)行業(yè)。

至于經(jīng)濟增速，年初，包括我在內很多經(jīng)濟學(xué)家對今年經(jīng)濟形勢的預判還是比較樂(lè )觀(guān)的，都認為宏觀(guān)政策會(huì )帶動(dòng)內需修復。但到今年二季度，大家發(fā)現政策力度低于預期，二季度經(jīng)濟環(huán)比增長(cháng)明顯減緩。如果算兩年復合年化增長(cháng)率（今年比2021年的增長(cháng)），今年二季度增速只有3.3%。在如此低增速的情況下，青年人的失業(yè)問(wèn)題也變得非常突出。

當前國內經(jīng)濟運行的主要矛盾還是房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能回復常態(tài)，宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)就會(huì )面臨比較大的下行壓力。可以看到，今年一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售不錯，一季度經(jīng)濟增長(cháng)就還可以；二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)量掉下去，二季度經(jīng)濟增長(cháng)就不行了。

目前來(lái)看，今年實(shí)現全年5%增長(cháng)目標的可能性還是很大的，畢竟上半年就已經(jīng)有5.5%的增速了。但是，如果房地產(chǎn)下行的勢頭不能逆轉，那么全年5%的目標也有一定風(fēng)險。此時(shí)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為重要。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復正常，經(jīng)濟才能夠恢復正常。

作者：王慧、張菁娟、范維，來(lái)源：觀(guān)察者網(wǎng)，原文標題：《徐高：房地產(chǎn)的真正"大招"在供給側，可以分三步走》

風(fēng)險提示及免責條款 市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞：