盡管需求空前低迷，但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目仍在進(jìn)行。今年第一季度，寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步攀升，加劇了市場(chǎng)對美國商業(yè)地產(chǎn)暴雷的擔憂(yōu)。

根據經(jīng)紀公司仲量聯(lián)行的數據，截至第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓中，超過(guò)16%的空間無(wú)人使用，租賃量處于2021年第二季度以來(lái)的最低水平。

(資料圖片僅供參考)

近期，美銀、高盛、摩根大通等大行接連警告，商業(yè)地產(chǎn)是美國經(jīng)濟的潛在巨雷，高盛還強調，辦公物業(yè)是其中風(fēng)險最大的部分。

美國按揭抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )MBA的數據顯示，寫(xiě)字樓業(yè)主今年面臨近920億美元債務(wù)到期，另有580億美元債務(wù)將于2024年到期。找不到租戶(hù)的業(yè)主，如果還不上貸款就只能違約——而美國商業(yè)地產(chǎn)80%的貸款來(lái)自規模較小的地區性銀行，這可能導致償付能力本就捉襟見(jiàn)肘的小銀行集體爆雷。

更讓人擔憂(yōu)的是，寫(xiě)字樓業(yè)主們似乎有點(diǎn)破罐破摔的前兆，干脆選擇違約部分債務(wù)，并將作為抵押品的底層寫(xiě)字樓資產(chǎn)轉手讓給債權人，就連債券巨頭PIMCO和資管巨頭黑石旗下的商業(yè)地產(chǎn)基金都開(kāi)始這種“騷操作”，令人擔心引發(fā)群體從眾心理。

辦公物業(yè)需求低迷的主要原因是，疫情后，正如電子商務(wù)加速了陳舊的購物中心的消亡一樣，遠程辦公正摧毀寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓的空置率普遍較高，因為很多企業(yè)轉向了遠程辦公，不再像過(guò)去那樣需要大量的辦公空間。

仲量聯(lián)行的研究總監Andrew Lim對媒體表示：

"租賃需求太弱了，但還是不停有寫(xiě)字樓新建或翻新，以及轉租。"

今年第一季度，整個(gè)曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加了13.9萬(wàn)平方米的辦公用地，其中許多都是舊寫(xiě)字樓翻新。

辦公空間增加讓舊物業(yè)的房東面臨更大的壓力。習慣了居家辦公的美國人，對辦公室的要求更高了，挑剔的租戶(hù)們如今更傾向于選擇新開(kāi)發(fā)項目或最近翻新過(guò)的大樓。為了吸引租戶(hù)，許多房東花大價(jià)錢(qián)改造寫(xiě)字樓，但仍不確定能否吸引來(lái)租戶(hù)。

曼哈頓之外，全美國的寫(xiě)字樓都面臨類(lèi)似的挑戰。今年1月，科技企業(yè)聚集的西雅圖和舊金山的寫(xiě)字樓空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的寫(xiě)字樓空置率略有回落。

由于小型商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)的敞口普遍更高，有市場(chǎng)分析認為，寫(xiě)字樓空置率加劇，可能會(huì )增加開(kāi)發(fā)商違約風(fēng)險。這對剛剛有所緩和的銀行業(yè)危機而言，顯然不是什么好事情。

不過(guò)，美國監管機構很早之前就已經(jīng)注意到了這一現象。

FDIC在去年8月的《監管見(jiàn)解》(Supervisory Insights)報告中曾表示：

“考慮到疫情后工作和商業(yè)變化的不確定長(cháng)期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應鏈問(wèn)題，在即將到來(lái)的審查周期中，審查人員將加大對銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款交易測試的關(guān)注?！?/p>

截至2022年四季度，商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率仍處于歷史低位0.68%，從底部0.65%剛出現回升。

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