在多項政策支持下，房企融資在2022年年底出現翹尾行情，12月單月融資總量2022年年內首次突破千億元，環(huán)比大漲超過(guò)八成。

展望2023年，業(yè)內人士認為，穩信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或將實(shí)質(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著(zhù)受益。不過(guò)，2023年前三季度的一大波償債潮仍需注意。

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單月融資規模破千億

克而瑞研究中心的數據顯示，2022年12月，100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。

對于房企融資規模大幅回升的原因，克而瑞研究中心認為，受2022年11月多項優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺影響，12月房企融資規模出現了大幅增長(cháng)，年內首次單月融資規模突破千億。

不過(guò)，從2022年全年數據來(lái)看，房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來(lái)首次低于1萬(wàn)億元?？硕鹧芯恐行恼J為，主要是因為2022年房企流動(dòng)性危機大面積爆發(fā)，民營(yíng)房企融資規模長(cháng)期低迷。

在融資結構方面，2022年12月房企境內債權融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。

從融資成本來(lái)看，2022年12月房企平均融資成本為4.34%，環(huán)比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。12月沒(méi)有房企境外發(fā)債，境內債的發(fā)行主體仍主要是國企央企以及財務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

具體企業(yè)來(lái)看，2022年12月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達到了157.54億元，主要是因為企業(yè)在12月獲得了共115.64億元的銀行貸款、發(fā)行了兩筆共36.4億元的公司債以及一筆5.5億元的中期票據。

從企業(yè)梯隊來(lái)看，2022年TOP10房企平均融資額達到了234億元，是所有梯隊中最多的，同時(shí)TOP10的房企融資規模同比減少了31.2%，減少幅度最小。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.13%，較2021年全年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

年末融資翹尾有望延續

2022年四季度以來(lái)，多部門(mén)頻繁釋放房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為行業(yè)融資提供全力支持。12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議為行業(yè)融資定調：滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。

中指研究院認為，2022年11月以來(lái)多維度的支持政策為行業(yè)融資打下了發(fā)展基調，年末融資翹尾有望得以延續。

中指研究院指出，受監管部門(mén)出臺政策鼓勵民企增信發(fā)債影響，民企信用債發(fā)行在2022年底翹尾突出，12月發(fā)債規模達到96.3億元，占全年民企發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部?jì)?yōu)質(zhì)民企擴展到中小型民企。當前發(fā)債融資政策寬松，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發(fā)行行列中來(lái)，小高峰將延續到2023年。

展望2023年，克而瑞研究中心認為，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或將實(shí)質(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著(zhù)受益。

不過(guò)，克而瑞研究中心同時(shí)指出，由于2021年以來(lái)房企發(fā)債量長(cháng)期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)，2023年前三季度一大波償債潮仍需房企注意。

據克而瑞研究中心統計，2023年前三季度到期債券總規模將達到5573億元，同比增長(cháng)5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。在5573億元的到期債券中，有4081億元屬于民營(yíng)房企，占比達到了73%。

克而瑞研究中心表示，雖然未來(lái)房企的融資環(huán)境將會(huì )得到逐步改善，但是由于較多民營(yíng)房企已經(jīng)出現了債務(wù)違約，同時(shí)還有更多的企業(yè)陷入了流動(dòng)性困難，對于這些企業(yè)而言政策的傳導仍然需要一定的時(shí)間。因此部分企業(yè)在這波償債潮中仍有一定的償債壓力，還是有可能爆出違約事件。

值得注意的是，隨著(zhù)2022年11月12日“金融16條”的推出，房企的信貸以及債券的合理展期都得到了政策的支持，此后不少大中型房企完成了大規模的債務(wù)展期或者制定了展期計劃。但在克而瑞研究中心看來(lái)，政策對于債務(wù)展期的支持有可能會(huì )給部分房企緩解一定的到期壓力，使之得到一些喘息機會(huì )，但是展期的各項成本支出仍將削減企業(yè)現金流，若銷(xiāo)售無(wú)法回暖，企業(yè)展期債務(wù)再次到期或將更加危重，因為銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)核心層面何時(shí)能夠改善才是企業(yè)真正脫困之時(shí)。

中指研究院則認為，2023年1月4日的央行工作會(huì )議中將房地產(chǎn)納入“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中，提出要“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。因此年末推出的各項政策將會(huì )持續快速推進(jìn)，主要融資渠道繼續維持開(kāi)放狀態(tài)。在行業(yè)供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動(dòng)性緊張問(wèn)題將得以明顯改善。

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